投资者质疑股价低 王石回应大气候下难独善其身

　　□ 本报记者 白宝玉

　　在“地产业的冬天”论调日益渐起的时分，昨日下午，就万科中期业绩，万科高层与投资者在网上进行了对话。

　　以下是本报记者根据投资者与万科高管人员的问答摘录部分，以飨读者：

　　万科出席本次说明会的人员有：

　　公司董事会主席王石

　　董事、总裁郁亮

　　董事、执行副总裁兼董秘肖莉

　　执行副总裁王文金

　　首席研究员、董事会办公室主任谭华杰。

　　万科不会发动价格战？

　　投资者：1、万科最近一直负面新闻不断，希望万科新闻发言人及时应对，以维护万科形象。2、伴随着万科不断的负面新闻，万科股价屡创新低，难道万科不应该有所作为吗？3、万科近十个月来，股价表现不仅远远弱于大势，这里面是否有不为人知的内在原因或内幕？基金集体抛售万科，难道是偶然巧合吗？4、万科的销售结算部门是不是有失职之嫌？5、当年长虹也是用降价来提高市场占有率，结果却倒下了。万科呢？6、现在是不是到了长期投资者离开万科的时候了？

　　王石：1、万科目前面对的舆论环境确实不太有利，这里面我本人应该承担最大的责任，要再次向股东道歉。我们会认真考虑您的建议。2、公司市值下降，我们也很焦虑，但管理团队确实不能发表对股价的评论，能够做的是改善公司基本面，提升公司价值，这方面请您相信我们会加倍努力。3、万科绝对不会参与任何内幕。从半年和一年的尺度来看，万科股价的表现应该好于板块整体情况，您可以再去核对一下数据。4、我们需要并也确实在不断检讨自己的工作，不限于哪个部门，我们欢迎您任何的具体意见、建议和批评，您随时可以与我们的证券事务代表联系。5、我从未说过“万科要继续降价”，万科也不会发动价格战。价格战没有胜利者，长期来看也不会给消费者带来真正的好处。6、万科持续18年的增长，在中国股市中应该是绝无仅有的，这离不开投资者长期以来的支持和信任，万科感激、珍惜每一位投资者，尤其是长期投资者。我们希望每一位投资者都能留下，但我们当然也尊重每一位投资者在具体时间的具体选择。

　　没正面回应09年是否发力

　　投资者：王总不久前说过万科在09年发力，现在还有效吗?

　　王石：“09年真正发力”的说法，是在万科06－08年高速增长期计划实施的早期提出的。但行业随后发生的一些变化，确实出乎我们的预料。在这样的背景下，面对好本次调整是万科首要的任务。我们需要以最谨慎的心态、最大的努力、最细致务实的工作，来确保公司从容渡过调整期，并尽可能抓住未来的发展机会。08、09年，万科需要付出前所未有的努力，我们相信这些努力在未来也一定会获得回报，但是努力的内容和重点方向，会与05、06年的设想不完全相同。

　　提倡向同行学习

　　投资者：万科市场占有率在提高，但相比保利地产或其他公司，增长速度落后，万科领先优势在缩小，你怎么看待这个问题？

　　郁亮：万科在做大做强的过程中，经历了一轮牛市，现在正面对市场的调整，在这样的调整中，万科管理上的不足和薄弱环节也会凸显出来，这是管理层需要去面对的。过去20多年，万科不仅经历过多次宏观调控，也经历了大大小小涉及客户、产品、投资者的问题，这是公司从不成熟到逐步成熟，以及逐步壮大过程中的阵痛。我相信，未来，还可能出现新的问题。但从过去的历史看，万科对待所有问题的态度是：第一，绝不回避，积极解决；第二，坚守合法合规透明的经营底线。所以，也可以看到，万科在不断纠错、不断解决问题、不断完善的过程中成长。作为公司总裁，同时也是管理团队的一员，在这一轮市场和行业的调整中，我更有责任把万科引领到一个正确的方向，万科上市17年，保持了盈利的持续增长，我希望我们能借这一轮调整所带来的机遇，继续保持公司的增长，持续为股东创造价值。随着房地产行业的不断成熟，行业也逐步涌现出许多不错的企业，这些同行各有特点，对他们优秀的一面，我们要不断学习和借鉴。

　　股价下跌是因为大气候？

　　投资者：请问王总对下半年房地产市场如何看，估计合适才能复苏，谢谢！

　　肖莉：中国的市场之大，对市场不能一概而论。所以，市场的表现也会显现出不同，例如，经过过去半年多的调整，可以看到珠三角市场已基本在低位运行。此外，本轮调整有两个因素，一是经过2007年偏于亢奋的价格上涨后，行业需要理性回归的过程；另一方面，经济全球化的背景下，国际油价上涨带来的通胀压力将反映在经济领域的各个方面，受整体经济气候的影响，住宅市场调整的复杂性和不确定性增加。越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，万科也不会依赖降价来赢得客户和市场。

　　投资者：公司的业绩还可以，股价却屡屡下跌，公布业绩的一天竟然再创新低，这两天更不可理解,怎么解释？

　　王石：去年年底以来A股市场持续调整，包括众多绩优股在内的大盘蓝筹股普遍深幅下挫，同时受房地产市场调整影响，在这种气候下，万科股价也很难独善其身。管理层能做的是，把全部精力集中到公司业务上，兢兢业业做好主业，不断提高管理水平和运营效率，严格控制经营风险，夯实公司基本面。长远来看，我们坚信这种努力一定会得到市场的认可。

　　提高资产周转率

　　投资者：根据万科的经营理念:快速开发销售，尽可能提高资产周转效率,但是从以上比较看出，万科的资产运用效率还不是十分好，项目成本还是比较高，贵公司该如何改进和提高？如何应对市场调整和未来竞争？

　　王文金：万科储备面积是权益面积，而成本是全口径的；万科和保利的项目在不同区域、不同城市布局和所占比例均有不同，土地成本也会有差异，因此两者的土地成本不便直接比较。万科一直以来坚持快速开发快速销售，上半年万科的总资产周转率为0.326，在行业中也属于较高水平。未来，我们将继续秉承快速周转的经营理念，努力通过快速周转来提高总资产周转率，进而提高净资产回报率，为股东提供更高的回报。

　　投资者：在房地产市场行情不好的情况下，万科是否会继续大力推进装修房？还是改推毛坯房，降低房屋总价，以利于短期内销售？

　　王石：公司推进装修房是公司通过进行广泛市场调研，深入分析潜在客户需要的前提下所做的战略选择。这一战略符合公司设定的战略目标，同时装修房也符合国家倡导环保节能的要求。公司将继续推进装修房。

　　股权激励能否实现？

　　投资者：1、万科发展战略中，非常看重市占率。但是对于房地产企业，市占率并不能体现在产品定价上，请问市占率指标有多大意义？2、从05年中期到08年中期四年时间里，万科增长最慢的是净利润为1.59倍。从这个角度上看，万科的盈利能力和经营效率是在下降的，这和万科“快速拿地、快速销售”的高效盈利的经营策略是否相悖？3、万科从去年12月至今年2月连续三个月的销售均价都在8000元出头，公司称是为了加速回笼现金防范市场变化，但并未看到明显的改善，毛利率、ROA、ROE都大幅下降，董事会有没有专门讨论今年上半年的应对措施的得失？ 4、今年上半年的结算价为8174元，而07年上半年的结算价是8926元，而同期的未结算价分别为8956元和6886，似乎在说明今年上半年结算的是相对低价的房屋，去年上半年结算的相对高价的房屋。请解释一下是为什么？5、在万科的职工激励计划中有一些规定。那么如果08年净利润达不到这些条件，到时怎么办？卖掉股票吗？

　　谭华杰：我们为能拥有您这样专业的投资者而感到自豪。限于时间，只能简单回答，欢迎您随时联系我们，做深入沟通。1）万科从来不把销售额和市场占有率作为公司发展的首要目标，甚至不是目标，销售额和市场占有率只是一个结果。对股东来说，最重要的指标只有两个，每股收益和每股收益的增长速度，这也是万科努力的核心目标。我们在战略描述中使用市场占有率指标，只是因为它比销售额数字更能体现万科相对大市、行业的成长情况。2）您是否使用了05年的全年数字和08年的半年数字进行对比？建议您核实一下。总资产和净资产的相对变化体现的是财务杠杆，净资产和净利润的相对变化体现的是ROE。在风险可控的情况下，我想大部分投资者会希望公司尽可能用足财务杠杆，因此财务杠杆的上升应该不是一个问题，而且每年中报的财务杠杆数据都大于年报，这与预售账款被计入负债有关，请您留意。而ROE当然非常重要，事实上05－07年万科的ROE是在历史最好水平。08年中期ROE低于07年同期，与07年增发募集资金投入的项目大部分还未能体现收益有关，当然我们对此仍然高度重视，将加倍努力提高公司未来的收益能力。3、4）房地产中期结算对应的主要是上一年下半年的销售，二者之间存在时差，请您留意。07年中期结算均价和毛利率较高的原因，主要是当期结算项目中有比较多的高端项目，而08年中期结算项目中有较多配套商品房。5、您的分析非常正确，如果最终确定的提取额低于预提金额，信托公司将会卖出激励基金持有的部分股票，将现金返还给公司。

　　投资者：万科最近负面新闻太多，下半年销售能不能跟得上？股价上不去股权激励就不能实施了，你说怎么办？

　　王石：去年第四季度以来,市场呈现非常明显的刚性需求,以及小户型获得市场青睐的特征。随着调整的深化,这一特征日趋明显。在这个调整过程中，公司不断检讨现有产品结构，并决定对部分项目的规划和产品结构进行调整，重新定位客户和市场，因此，公司调整全年开发计划,这一调整主要是基于对市场的判断,希望新项目能够与目前的市场需求更为匹配。开工计划的调减本身就意味着对销售规模的调减。毫无疑问，下半年公司的核心工作重点仍然是销售，尽管会面对相当大的市场压力，公司依然会采取各种营销手段，加大推广力度，争取好的销售表现。

　　调整原计划开工部分项目

　　投资者：据万科半年报称，房地产市场调整的时间可能会变长，短期内甚至可能出现过度调整，是如何得出这一最新判断的？

　　肖莉：去年第四季度以来，市场呈现非常明显的刚性需求，以及小户型获得市场青睐的特征。随着调整的深化，这一特征日趋明显。公司决定在下半年调整全年开发计划，主要是基于对市场的判断，希望新项目能够与目前的市场需求更为匹配，因此，不是单纯地调减项目，而是要在这个过程中，积极调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，以期更好地满足客户的需求。万科作出调整的目的是为了在调整中为公司搭建一个坚实而安全的平台，以保障公司未来业绩的持续增长。但不能否认，在一个变化和调整的市场中，万科并不可能独善其身，市场的调整会影响公司预期的业绩增长速度，公司调低开工和竣工面积本身已经说明了这一点。越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，而不是价格战，万科也不会依赖降价来赢得客户和市场。

　　投资者：在市场低迷时期，万科会不会回购或者增持股票？

　　谭华杰：上市公司在股价低估时回购股票，有利于稳定股票市场；但其得以广泛使用的前提是自由竞争的增发制度。行业调整中必然蕴含发展机遇，而现金是决定能否抓住机会的关键。从股东利益出发，公司目前也并不适宜进行回购。