深圳楼市“断供”引发的思考

　　近期，深圳楼市出现少数业主选择停止供房的现象。如果个别断供事件一旦演变成“断供潮”，会波及到房地产市场的健康运行，将对我国的经济增长及金融安全造成严重的负面影响。

　　断供现象是由多种因素引起的，只有找出隐藏在断供现象背后深层次的原因，方可提供具有突破性的对策，防止事态进一步恶化。

　　第一，对银行的信贷标准严加监管，降低个人房贷风险。银监会要对商业银行的个人住房抵押贷款业务进行规范，如制定统一标准，各家银行在任何情况下都必须严格遵守，如果违规，应从严惩处。同时，住房和城乡建设部应尽早建成房地产预警预报系统，当该系统发出危险信号时，应该由该部房地产监管司第一时间通知银监会，由后者组织力量对商业银行进行重点检查。

　　第二，加强调控，杜绝房地产价格“虚高”。深圳楼市今日之惨状，就是调控不到位及房屋价格过分虚高造成的。今后的调控重点应放在以下几方面：完善土地拍卖制度，使拍卖程序更加公开透明，增加土地供给，将土地价格降下来；严厉打击房地产商的囤积土地、捂盘惜售等行为；限制甚至禁止一户购买多套房屋的行为。

　　第三，银行加强内部控制，减少个人房贷损失。目前，各家银行疏于防范个人房贷的风险，原因主要有以下几方面：一是个人房贷业务在我国商业银行的贷款业务中所占比重不高；二是商业银行在发放个人房贷时，会通过捆绑销售的方式强制要求购房者在签订贷款合同的同时也签订一份贷款担保合同，这样，在发生不可抗力事件造成房屋毁损时，银行和业主都不用承担损失，而由担保公司来承担；三是在实际操作中，银行有时会与开发商签订所谓的回购协议，将风险转移给对方，如果因为种种原因，贷款人出现违约，那么开发商必须代为偿还，同时将房屋归入自已名下。

　　银行对待个人房贷业务，应如同对待企业贷款业务一样，把风险控制放在首位，而风险控制的关键在于自身。可考虑的措施包括：在发放贷款前，对潜在客户的信用及偿还能力进行全方位、相对客观的评估，将违约风险高的客户挡在门外；建立个人房贷风险预警机制，争取在损失发生前，就能采取行动，避免损失，或者在损失发生时，将损失降至最低。

　　第四，尽早引入个人破产制度，增强个人和银行的风险意识。

　　（作者分别为上海财经大学金融学院副教授与博士研究生）