沪楼市均价大跌三成 下降空间仍未触底

　　佑威研究中心最新报告显示，7月份上海一手商品住宅成交均价从6月的16988元/平方米下滑到7月的12824元/平方米，成交均价下跌约4000元/平方米。

　　在成交均价下跌的同时，7月份上海新房成交量又比6月下滑了三成，这导致了上海近一半新建商品房的滞销。

　　大幅降价卖房难

　　“指望下半年楼市回暖铁定没戏。开发商是早降早超生，多降多卖楼。”易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭在接受记者采访时表示，降价是现在开发商度过楼市严冬最好的办法。

　　“一些楼盘价格的确比以前降低了。”供职于上海一家IT企业的张先生表示。在这些楼盘中，位于浦东三林地区的万科金色雅筑8月3日推出了20、22号楼的新房源，这次新房源的折合单价14000元/平方米起，相比3月份17000元/平方米的单价降了3000元/平方米。

　　而位于浦东的大华锦绣华城今年2月时开盘报价在1.8万-2万元左右，而现在的单价则在1.2万-1.6万元，销售均价下调了近6000元/平方米。

　　如果说这些位于远郊的楼盘降价只是代表了普通住宅对未来地产走势的看法，那么位于上海市中心城区的楼盘降价更给上海房地产市场增加了一份凝重的色彩。

　　位于上海市中心静安区的远中风华7月份对外推出了5号楼共138套的酒店式公寓，为该楼盘一期的第五批房源。记者了解到，此次开盘均价为5.5万元/平方米,这个价格较今年年初6万元/平方米的均价降了5000元/平方米。然而在进行了如此大幅度的价格下降之后，该楼盘并没有迎来销售的春天，7月份该楼盘只售出了一套房子。

　　价格必然普遍下调

　　“从价格来看，全国楼市依然在高位运行，然而这并不代表房价会一直这样坚挺下去。‘盘久必跌’这一股市规律同样适用于楼市。”杨红旭表示。今年上半年上海商品房新增供应622.6万平方米，同比增长5%，然而上海的成交面积为504万平方米，同比去年下降52%。

　　8月6日，国家统计局发表了“房价已经开始分化，市场不支持继续高涨”的文章。该文章认为房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。

　　“没有一个市场是一直上涨而没有下跌的。交易量下跌，紧接着我们就会看到价格的下跌。”世邦魏理仕董事杨咏诗告诉记者，从成熟市场的经验看，量跌的背后是对未来走势预期的改变，当消费预期发生改变后，地产商因资金短缺，价格普遍下调将成为必然。

　　上海房产均价和个别楼盘价格虽然有一定程度下调，但成交量却并没有大幅攀升，反而出现了进一步下滑的现象。至截稿为止，8月份上海日均成交套数在275套，这比7月份日均500套的数量下跌了近一半。

　　“虽然大开发商们低价开新盘和降价卖盘获得了部分购房者的入市，却也让更多的购房者看跌房价的氛围加重，观望气氛进一步加浓。”佑威地产研究中心主任薛建雄认为，8月份地产商将面临更严峻的形势。

　　随着7月份上海一批地产商降价，今年前期聚集的刚性需求也被吸到了市场。而在7月降价抢走了一批客户之后，8月份上海楼市无论价还是量都可能会更加低迷。“到时更加严重的新房滞销，会导致更大范围非品牌开发商楼盘的大幅降价。”薛建雄认为。

　　受到新盘低开老盘降价的影响，上海郊区低价楼盘成交量攀升，而排在7月份成交榜前4名的楼盘均价都只有7000多元/平方米。

　　“低价房的成交充分说明了上海居民的心理价格究竟是多少，这才是市场最真实的需求价格。”沃得地产一位经理说，实际上更能反映上海市场真实情况的二手住宅价格，今年5、6、7连续三个月已出现了负增长。

　　“股票尚且能调这么长的时间，房地产为什么不能？上海降价的房子已经击穿了所谓上海房价不跌的神话。”道邦房产董事林荣时表示，上海房价在最高点的基础上至少有30%的下调空间，不用着急辩解房价是否探至底部，消费者应当静观其变，时间将证明一切。