万科年内需还借款150亿元 紧急收缩战线

　　尽管万科在期末持有的现金高达153.7亿元，但其在一年内需偿还的债务接近150亿元

　　亮丽的盈利数字背后，万科的资金压力也在不断加重。

　　尽管万科在期末持有的现金高达153.7亿元，但半年报同时显示，万科在一年内需偿还的债务几近150亿元。

在此前提下来看另外一个数据，上半年万科的新开工面积较年初计划的新开工面积减少了165万平方米，竣工面积减少103万平方米，万科对于战线的收缩不失为谨慎之举。

　　“万科拿地相对比较谨慎，从这一点来看，万科在这一轮所谓的房地产寒冬中绝对不会先死。”著名财务专家夏草在接受理财周报记者采访时仍力挺万科。

　　换一个角度来观测，目前万科市场占有率已经提升到2.7%，相比2007年上半年的1.9%的市场份额增加了0.8个百分点。而且由于今年上半年万科76.2%的项目资源都是通过合作方式获取，新增土地的平均成本也远远低于去年。

　　“万科已经在楼市的冬天里捡到了大便宜。”东方智慧证券研究所的黄硕向理财周报记者表述了这样的判断。

　　年内需还借款150亿元

　　在早前发布的2007年年度报告中，万科曾计划在2008年度计划开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米。而日前发布的半年报上，万科却表示将调低年初所制定的计划，较年初计划新开工面积减少165万平方米，竣工面积减少103万平方米。

　　对比万科半年报的另一项数据可以看出一些端倪：2008年上半年万科的短期借款达到近53.51亿元，比年初增加近42.5亿元，而去年同期这一数据仅为18.4亿元，2006年这一数据仅为19.74亿元。此外，半年报显示万科一年内到期的长期负债也近96.12亿元，这即表明万科在一年内需偿还的债务几近150亿元。

　　与此同时，万科的速动比率也从去年全年和一季度末的0.5938和0.5559一路下滑至今年中期的0.4161。也就是说，虽然半年报显示其期末持有的现金也达到153.7亿元，但显然万科的资金链似乎并不像其宣称的那样充裕。

　　不过，夏草对于万科的财务状况并不悲观：“从公开的财务数据来看，在诸多房地产上市公司中，万科的财务仍显得十分稳健。”

　　万科的经营活动产生现金流一直是负数。2008年6月底经营活动产生的现金流为-14.88亿元，不过比起上年同期的-29.78亿元已经大为改善。

　　黄硕表示，虽然万科的资产负债率高达67.76%，不过截至2008年6月底，万科的预收账款高达265亿元，占负债总额的35%，该等预收账款将随着项目的竣工结算转为主营业务收入。

　　市场占有率持续提高

　　8月4日，在香港举行的2008年中报发布会上，王石称“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”

　　“同样是过冬，只要万科比别的地产商撑得更久一些就足够了，”黄硕说。实际上，在这场冬天里，万科的市场占有率在一步步提高：万科的市场占有率在2005年为0.94%、在2006年为1.25%、在2007年为2.07%，而到了2008年6月底已经提升到2.7%。

　　黄硕认为，“说到底，这是一个信心问题。假如你相信地产春天迟早会来，那么你最在意的指标就应该是万科的市场占有率，而不是别的。”

　　事实上，房地产的低迷境况并不是第一次出现。2005年初，房地产行业遭遇调控，但万科却低迷当中大手笔地兼并了浙江南都房地产公司。藉此万科一次性获得了269.2万平方米的项目资源。

　　万科称，“尽管资金紧张的局面，至少在目前并不会导致行业资金链面临普遍性风险，但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响。”上半年，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位。

　　以下数据显示了万科在楼市冬天里捡到的便宜：2008年上半年，万科76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。

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　　部分已披露中期业绩

　　房地产公司资料

　　保利地产(600048.SH)： 2008年半年报显示，报告期内，保利地产实现营业收入53.81亿元，比上年同期增长156.40%；实现净利润10.34亿元，同比增长272.18%；实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，完成年度计划的44.6％，比去年同期分别增长39.4%和34.5%。

　　金地集团(600383.SH)：2008年半年报显示，报告期内，金地集团实现净利润2.41亿元，比上年同期增长17.13％；营业利润约为3.52亿元，同比下降9.69％。

　　富力地产(2777.HK)：2007年年报显示，富力地产负债比率高达140%，总资产负债率达到76.6%，2008年需归还的银行贷款近74亿元，需要支付的土地款超过80亿元。

　　招商地产（000024.SZ）：2007年年报显示，招商地产全年实现营业收入41.12亿元，净利润11.58亿元，分别同比增长46.36%和83.38%。

　　中粮地产（000031.SZ）：预计2008年上半年净利润比上年同期减少50%～100%。

　　金融街（000402.SZ）：预计公司2008年上半年实现净利润与上年同期相比下降50%-90%。

　　苏宁环球（000718.SZ）：2008年上半年实现营收20.27亿元，净利润5.48亿元，同比分别上涨148.42%和461.54%。主要受益于浦东房地产84%股权的注入。

　　北辰实业(601588.SH)：2008年上半年，北辰实业实现营业额为人民币16.73亿元，利润总额3.27亿元，与去年同期基本持平；公司归属母公司的净利润为1.32亿元，同比下降25.67%。

　　外高桥(600648.SH)：预计2008年上半年业绩仍然亏损，归属于母公司的净利润为亏损600万元左右。

　　陆家嘴(600663.SH)：预计2008年中期业绩将比去年同期增长50%以上。

　　张江高科（600895.SH）：2008年上半年实现主营收入8.78亿元，比去年同期增长150%以上，实现净利润2.48亿元，同比增长57.46%。 (来源：理财周报 作者：黄莹颖)