奥运维稳过后 补跌会否来临？

　　　由于奥运会期间热点的转移，房地产商和房屋投机者将面临一个萧条的销售周期，这会加大开发商的资金压力，迫使其在奥运会之后通过更大幅度的降价赢得销量

　　　奥运行情就是奥运会举办的前期和比赛期间，某个市场的产品购销两旺、价格持续上涨的情况。

　　然而，如果股市、房市在奥运会之前被集中暴炒，或者说，如果投机者借助奥运会的概念过度炒作，导致市场累积了过多泡沫，那么奥运会举办之时，往往就是泡沫崩裂的时候。表现为卖盘集中抛出、买盘承接乏力、价格急剧下滑等。

　　2006年以来，在我国经济长期看好、北京举办奥运会、人民币升值预期等因素的推动下，上证综合指数从1300点左右，一路上涨到2007年10月16日的6124点，两市静态市盈率平均达到70倍。由于泡沫累积过大，加上信贷紧缩、美国次贷危机、大小非减持等影响，两市进入急速回落过程，最低跌至2008年7月3日的2566点，最大跌幅高达58%。此后股市虽然反弹，但总体处于围绕2700点小幅波动的状态，投资者寄以厚望的奥运行情没有到来。为了防止股市下跌，政府实施维稳政策干预股市，客观上延缓了股市下跌的步伐。可以说，如果没有政策的“鼓气”，上证综指围绕2700点波动的行情，将被股指下跌、成交量萎缩的“阴雨”行情所取代。

　　北京市的房价走势深受奥运会成功申办的影响，奥运会申办成功及奥运会相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动。2001?2008年上半年，北京房地产开发投资年增长速度分别比同期全社会固定资产投资活动高出3?15个百分点。作为奥运会及其基础设施投入的直接受益行业，房地产开发投资连续占到北京市全社会固定资产投资的50%以上，2008年上半年甚至占到了地区生产总值的22%，房价较2001年平均上涨近3倍。

　　目前，北京四环附近的房价，普遍在18000元/平方米左右，90平方米的住宅需要162万元，大约相当于目前北京市居民家庭平均收入的26倍。按照北京市常住人口人均25平方米计算，初步估计，2001年以来，北京市的住宅大约增值4万亿元人民币，超过同期北京市基础设施总投资的8倍。

　　可见，用举办奥运会、基础设施投资和生活设施便利等，已经难以解释北京房价的上涨。由于投机性购买在北京房地产市场大量出现，奥运会成了投机者抛售房屋的截止期限。因此，房市的奥运行情不仅没有看到，反而迎来了成交量萎缩一半左右、价格出现下跌的情况。

　　判断股指能否回热的标准，是市场中的股票是否具有投资的价值。一般而言，市盈率在10倍以内、市净率在1倍左右的股票，具有较大的投资价值，而我国两市股票的市盈率仍在20倍以上，市净率维持在3~5倍，有的甚至超过10倍。房地产投资衰减导致的建筑业、重化工业衰退、银行业信贷风险，将在很大程度上打击人们的信心，依赖房地产投资和土地增值获利的上市公司和银行业将遭受严重打击。这些基本面将对股市构成打击，借助奥运会出现回暖的期望，终将落空。

　　房市的情况可能更加萧条，由于奥运会期间热点的转移，房地产商和房屋投机者将面临一个萧条的销售周期，这会加大开发商的资金压力，迫使其在奥运会之后通过更大幅度的降价赢得销量。这会引起以北京为首的大中城市的房价出现一个大幅度降价的风潮，全国房市将正式进入漫长的熊市。可见维稳过后，补跌将是后奥运时代楼市和股市的主要特征，对此应有一定的心理准备。

　　（作者为中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员，经济学博士）