观望气氛浓 深圳楼市期待形势明朗

　　　深圳楼市没有出现预想的“奥运”热销行情。根据深圳市国土资源与房产管理局最近发布的《1～7月深圳房地产市场分析报告》，7月份新建商品住宅销售面积为25.73万平方米，相比六月份减少15.53％，观望气氛更加浓厚。

　　连续两月销售下滑

　　报告显示，今年前七个月，深圳全市新建商品房销售面积197.69万平方米，同比减少53.49%。其中，住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%。从各月情况来看，3月份以来销售量有所回升，5月份销售量达到高点，6、7月份又连续回落。其中，6月份一手住宅销售相比5月份下滑20.8％，7月份环比再降15.53％。

　　二手住宅方面，今年前七个月交易面积为200.12万平方米，同比下降69%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86：1降至1.11：1。7月份二手住宅交易面积为38.23万平方米，交易仍比较低迷。

　　世华地产研究总监肖小平表示，6、7月份的销售下滑是意料之中，4、5月份降价幅度较大，开发商开始采取各种促销方式，拉动销售量回升，而当促销和降价习以为常，或价格不再调整时，消费者会再次陷入一种观望和不买账的心态。

　　从成交价格来看，深圳楼市呈现出“胶着”状态，虽然销量下滑厉害，但价格依旧僵持在12000元/平方米左右。今年前5个月价格大幅度下跌，一手住宅均价比去年最高点下降了36%，跌至11014元/平方米，6、7月份却是略微回升，分别为11159元/平方米和12387元/平方米。

　　深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕表示，不能以价格的微升判断深圳楼市的回暖。他认为，在一个低成交量的市场中，房价的高低主要受交易结构的影响，而深圳房价的微升正是因为近期高端楼盘的入市带动的。

　　奥运前后演绎独立走势

　　对于奥运后深圳楼市的走势，高海燕认为，奥运会对深圳楼市影响几乎可以忽略不计，深圳楼市走势取决于区域市场自身情况。

　　高海燕指出，深圳消费者真正观望和等待的是特区内房价的回落，关内指标性区域房价的下调才能够带动深圳楼市成交的回升。他认为，由于深圳特区内外在基础设施、交通状况方面存在较大差距，特区外置业暂时无法满足自住客居住需要，在以自住客为主的未来两年，仅靠特区外房价的下跌无法带动深圳楼市成交的回暖。

　　深圳国土局数据显示，特区内外住宅销售价格分化严重，7月份均价分别为25953元/平方米和11095元/平方米，关内价格依旧高位运行。高海燕认为，下一步价格调整将会以关内为突破口。

　　世华地产研究总监肖小平认为，深圳楼市由区域的投资和消费能力决定，奥运影响微弱。深圳楼市走势将随着奥运后宏观经济形势明朗而渐趋明朗，尤其是通货膨胀情况和金融政策的导向，开发商和消费者之间的博弈还需要看未来政策。肖小平认为，随着传统“金九银十”旺季的来临，尤其是自住客热衷于在第四季度置业，未来几个月销量会有所上升。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，在今后宏观经济形势预期不明确等因素的作用下，深圳楼市调整态势仍将持续。王锋预计，奥运后的几个月，市场将仍旧处于小幅波动和调整状态，居民持币观望气氛仍将持续。

　　王锋同时表示，看好特区外房地产市场的发展机遇，随着地铁1、3、4号线、“七纵十三横”交通网等基础设施建设的逐步推进，2010年以后，制约深圳居民特区外购房的主要瓶颈将基本解除，占深圳土地面积80％的特区外将充分稀释特区内高度集中的住房需求。