住宅VS高端物业 中国楼市“冷热两重天”

　　　从7月份各方统计数据来看，在今年剩下的不到4个月的时间内，中国住宅市场走弱的局面应该很难扭转。然而，高端物业板块却逐渐呈现出另一派景象。坊间认为，同样是价值的理性回归，两者的对比，反映出中国楼市投资趋势的一种变化。

　　土地价格增速减慢加上银行信贷收紧，个人贷和开发贷受到严格控制，促使各地住宅房地产价格有必要，也有条件下降。

　　统计显示，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅比6月低1.2个百分点。调查结果还表明，7月份新建住房销售价格同比上涨7.9%，涨幅比6月低1.3个百分点。这些统计数据往往并未包括开发商给出的隐性折扣部分。房价一直坚定上涨的北京地区，在今年7月也出现了小户型和二手房滞涨的局面。中国的许多二、三线城市的住宅房地产价格，或保持温吞的增速，或呈现不同程度的缩水。

　　从国外经验来看，住宅类房地产价格上涨过快并不正常。坊间普遍认为，住宅类房地产价格走低是一种理性回归，能有效抑制住宅类房地产被过度投机炒作，优化市场秩序，保障民生住房。

　　与住宅市场价量齐跌的局面相比，在奥运、上海世博会等因素的带动下，中国经济发展前景仍然被看好。在需求量增长的环境下，中国不少高端物业吸引了更多资本，尤其是外资的介入。由于海外房地产市场更为疲软，中国的房地产市场发展起步晚，回报率高，诸多外资机构还是愿意以中国的高端物业作为资产配置。

　　以写字楼为例，据统计，第二季度，北京甲级写字楼空置率小幅上升，达到13.2%，比上季度提高0.6个百分点。本季度租金继续保持强劲的增长趋势，达到了191.9元/平方米/月，环比上涨6.6%，同比上涨18.5%，是近7年来增速最快的一个季度。分析认为，在奥运期间，市场潜在的吸纳量在两个月左右时间没有得到释放，奥运会后交易活跃程度会出现一个小高潮。上海、深圳等地区的写字楼租金也保持着稳步的上涨。二线城市成都的甲级写字楼平均月租金也环比上涨2.74%，同比上涨17％。

　　由于高端物业热度不减，今年上半年，中国境内有13个项目被确认为外资收购，总投资规模已接近去年的63%。这些项目主要是商业地产、大型写字楼和酒店式公寓项目。

　　此外，由于130号令的限制，外资通过外债投入房地产市场的方式已被限制。不少外资如今正采取更为曲折的方式进入中国的高端物业市场，其中被使用得最多的为离岸交易，即外资机构向手中拥有中国物业的其它外资机构购买资产；其次是寻找具有丰富当地资源的内地开发商，通过合资公司共同开发项目。