日本龙头地产商破产惊全国 海外投资抽逃是祸因

　　徐静波

　　近年来成为行业领头羊的日本房地产开发公司Urban Corp.（下称“Urban”），13日晚宣告破产。

　　该公司社长房园博行在谈及破产的根本原因时，直指海外投资基金的抽逃。

　　初尝资本运作甜头

　　Urban的破产惊动了整个日本经济界。

因为在去年，该公司还大张旗鼓地进军韩国房地产业，在首尔的黄金地段建造智能化商务大楼。而Urban在广岛大学旧总部开发的“智慧据点”综合教学研究设施，亦刚刚初见雏形。

　　日本信贷研究机构帝国征信公司（Teikoku Data Bank Ltd．）提供的材料显示，Urban负债总额高达2558亿日元（约170亿元人民币），是目前为止日本今年最大的一宗上市公司破产案。

　　18年前，Urban还仅仅是日本广岛市一家小小的房产中介公司。曾经历过500万日元（约31.5万元人民币）资本金付了办公室租金和头两个月工资后，公司财务就亮起红灯的困难期。但是，熬了两年后，该公司社长发现了一条生财之道，那就是与土地所有者共同开发住宅楼。土地所有者提供土地，公司以房产抵押的方式从银行获得建设资金，然后用房租来归还贷款，并与土地所有者进行利益分成。短短一年的时间，Urban由一家房产中介公司变身为房产开发商和房屋管理公司。

　　创业仅6年，Urban就获准在大阪证券交易所的创业板上市。

　　通过资本运作在短期内由穷变富，令Urban尝到了资本运作的甜头。

　　曾经的“最优良股”

　　2002年，该公司又发明了一种新的融资方式，即用高额回报，从民间募集个人投资和海外投资基金一起开发“巨型”商业房产。一时间，这家在东京人和大阪人眼里曾经的“乡下公司”，一举挺进大都市，并盘下东京银座和丸之内CBD的土地及旧楼，开发成高级商务楼，见机转手倒卖，获得巨额利润。

　　Urban的这种房产开发模式很快引起了海内外投资基金的关注。在投资基金的扶植下，Urban迅速在东京证券交易所的一部上市（类似于中国的A股上市），摇身一变成为日本地产界“穿新衣的皇帝”。

　　有了投资基金的撑腰，Urban从房产开发扩大到经营高尔夫球场、超高层建筑群综合设施，甚至投资老人福利院和医院的开发、经营。

　　今年3月公布的该公司年报显示，Urban2007年度营业额比前一年大增35%，达到2436亿日元（约153.47亿元人民币），纯利润增长3.6%，达到311亿日元（约19.6亿元人民币）。在当今日本房地产市场不景气的情况下，Urban能获得如此高的利润增长，一度被东京证券交易市场看作是“最优良股”。

　　投资基金釜底抽薪

　　但是，仅仅过了4个月，这家“最优良股”公司突然宣布破产，让市场人士跌破眼镜。

　　“银行不肯贷款，房子又卖不出去，基金公司还釜底抽薪。我求爷爷拜奶奶，求贷无门，只好选择破产。” 房园博行在13日的新闻发布会上坦言，地价下跌和原材料价格上涨是导致经营环境恶化的两个重要因素，但公司破产的最根本原因，是投资基金的大量抽逃。

　　一位市场人士向《第一财经日报》表示，Urban至少有60%的资金来自于海外投资基金。从今年初开始，日本大城市地价开始回落。到了3月，受累于美国次贷危机的冲击，日本各商业银行开始收紧银根。随后，东京和大阪的商业地产价格出现20%以上的暴跌。已经尝够甜头的海外投资基金纷纷抽逃，活生生把日本房地产市场撕开了一个血口，像Urban这样依赖于投资基金搞开发的公司便陷入资金链断裂的险境。

　　帝国征信的统计报告称，今年以来，日本至少有5家中型以上规模的房地产开发商宣告破产，负债金额共达到约7145亿日元（约476亿元人民币）。

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