央行、银监会联合发文 严控建设用地项目贷款

　　本报记者从商业银行等渠道获悉，近日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称“通知”)。通知明确表示，“科学合理配置金融资源，形成对利用土地的有效约束和激励十分必要”。

　　通知要求各金融机构应以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则，以重大基础设施、公共设施、工业设施建设、农村集体建设用地和商业性房地产等领域为重点，加强相应的信贷合法合规审查，进一步改进金融服务，积极引导和推动节约集约用地。

　　8月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《全国土地利用总体规划纲要(2006?2020年)》(下称“纲要”)。

　　会议指出，土地利用总体规划是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设的重要依据，是实行最严格土地管理制度的一项基本手段。

　　而为改变粗放用地积弊，遏制土地违法，严格与之相关的建设用地项目贷款管理是重要一环。

　　四个“严格”

　　多位受访的监管官员和银行人士告诉本报记者，通知将原来散见于各类政策法规中有关建设用地项目贷款管理的规定，予以归并，并要求金融机构强化政策要求；旨在为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》精神，充分利用和发挥金融在促进节约集约用地方面的积极作用。

　　在强化政策要求、严格建设用地项目贷款管理方面，通知用“四个严格”再次明确了多项禁止性规定。

　　首先是严格建设项目贷款管理，贷款项目用地应依法取得，符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划，涉及新增建设用地的，还应纳入土地利用年度计划，禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持。

　　同时，对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。对列入国家《限制用地项目目录》的项目，应审慎发放贷款。

　　此前，国土资源部、国家发展改革委共同研究制定了2006年的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。其中，将党政机关新建办公楼项目和低密度、大套型住宅项目等列入限制目录，并对低密度、大套型住宅项目进行了明确界定；而对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止目录，禁止用地。

　　其次，严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。通知规定，对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。

　　第三，严格商业性房地产信贷管理，成为通知中着墨最多的部分。与“9?27房贷政策”(2007年9月27日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》)的规定类似，通知要求金融机构，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％，贷款期限原则上不超过2年。

　　而对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；同时，对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

　　此外，通知还要求各金融机构应加强对房地产开发企业自身信用记录，还款能力和还款意愿的调查与评估；审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押；在预购商品房抵押贷款发放前，应审核确认房地产企业已解除该项目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋对应部分的抵押物。

　　第四，严格农村集体建设用地项目贷款管理。其中规定，对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

　　三项支持

　　在强化约束的同时，通知也强调了金融资源的正向激励作用，这表现为两个“优先支持”和一个“积极支持”。

　　第一，优先支持节约集约用地项目建设。在符合规划条件、不改变用途的前提下，应优先予以金融支持的项目包括：在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的项目，开发利用空闲、废弃、闲置用地的项目；以及符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区。

　　第二，优先支持节地房地产开发项目。对符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目，优先予以金融支持；在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。

　　同时，积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划(计划)且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，要积极予以贷款支持。

　　此外，通知要求，加大创新工作力度，拓宽土地融资渠道，各金融机构应进一步加大金融创新力度，积极探索符合实际需要的金融产品，充分利用金融手段促进节约集约用地。

　　通知还要求各金融机构应进一步改进贷款审核审批流程，制定和完善有关管理规定，并于2008年12月31日前上报监管部门。

　　(特约记者殷皎皎对本文亦有贡献)