上海土地一级市场放闸地价分化

　　正当土地市场买家??开发商的信心尚处在不断下滑通道的时候，上海政府却选择在这个时候掀起了今年最大的土地供应高潮，而且部分土地楼板价出让底价即与周边二手房价格几近持平。

　　8月11日，上海市房地局再次发布土地出让公告，这已经是上海从7月底开始短短半个月中的第8个批量出让土地公告。

11日出让的土地成为今年上海宅地供应的最高峰，其中包括一幅位于宝山顾村总建筑面积达40万平方米的住宅用地，另外近两年“高价土地出让大户”??长风生态商务区也推出了今年的第二幅土地。

　　值得注意的是，地价分化日趋明显。出自宝山等大部分市中心以外区域的土地定价已明显调整，但市中心区域的长风地区土地底价却继续攀升。

　　面对外界关于底价过高的质疑，长风地区的土地一级开发商长风地产有限公司董事长嵇启春向本报记者表示，出让底价是由主管政府部门委托专门机构评估确定的，长风地产并无定价权，但是否过高，还要以最终成交时的“临门一脚”为准。

　　同时，一级土地供应的放闸已开始冲击二级市场的土地成交量和成交价格。

　　中心区地价仍大幅上涨

　　一切正如上半年上海土地供应几近枯竭时大部分业内人士所预估的，下半年上海土地供应将不断放量，呈现“放闸”之势。

　　即使市场依旧低迷、对未来市场走势判断比上半年还要悲观，政府土地供应“先抑后扬”的节奏似乎并不为所动。

　　据本报记者初步统计，从7月18日开始，上海市房地局一共发布的8个国有建设用地使用权出让公告中，出让土地高达53幅。短短半个月的供地速度和供地体量与上半年相比，呈现数倍增加的态势。

　　其中，住宅用地的放量供应成为最为明显的变化。

　　以11日的出让公告为例，上海市房地局一口气推出位于宝山、嘉定的三幅居住用地，其中位于宝山顾村的一幅宅地总建筑面积高达40万平方米，为上海今年出让的最大一幅住宅用地。

　　按地块保证金1.3亿元估算，该宝山地块土地楼板价在3250元/平方米左右。

　　就在8月8日，与宝山与顾村地段处于同一水平的罗店新镇A2-2地块最终的成交楼板价格为4256元/平方米，而目前该此类区域的商品住宅成交均价在万元上下，由此可见，此次所推地块的底价已有所调整。

　　“根据楼市状况并兼顾土地供应节奏、供求关系，对出让底价进行一些调整是非常明智的。”沪上开发商资深人士柴一峰坦言，但一些底价仍然较高的土地将面临很大出让压力。

　　近几年上海市中心地块出让的代表性区域??长风生态商务区，今年已公告的土地为商用综合地块和宅地各一幅，外界普遍认为其出让底价偏高，其中的宅地楼板价底价超过14000元/平方米，商用综合地块楼板价底价也超过了1万元/平方米。

　　此前上海志成房地产有限公司退还的长风地块，去年地块出让的楼板价底价也仅5000元/平方米左右，一年不到，尽管市场已远不如去年高峰时，土地出让价却依然翻番。

　　嵇启春则解释，土地出让的评估定价与最终发布公告出让之间，会有至少两三个月的时间差，这段时间如果出现市场变化，已确定的土地评估价一般不会调整。

　　土地出让方依然寄希望于最终竞价时的“临门一脚”。嵇启春透露，今年推出的长风地块，已经有多家实力开发商咨询并表示有兴趣。

　　柴一峰坦言，出让底价定得仍然较高，可以理解为出让方刺探市场的一种方式，尤其是后续还会有地块推出的整体开发区域。

　　不过，曾经的拿地大户日趋谨慎。在日前的“第一地产企业品牌联盟”成立仪式上，包括万科、华润、金地、凯德、绿地等境内外30多家地产大鳄的负责人集体表现出对新增土地储备的谨慎。

　　下半年土地供应加速

　　事实上，开发商所剩无几的土地购买信心和购买力，还将进一步分流。

　　日前，首幅台湾土地亮相上海，意在招揽大陆实力开发商入股合作开发，此举同时也将首次开启台湾与大陆开发商之间合作的大门。而该地块的拥有方则是台湾著名的国信集团。

　　而据知情人士透露，台湾于9、10月公布“陆资来台购买商业地产管理办法”，开启大陆资金赴台投资商用地产的大门。

　　另一方面，国内市场面临较长的低迷调整期，一些开发商开始更加关注其他市场的投资机会。而此前，已有开发商亲自赴台考察，对投资台湾表示较大兴趣。

　　来自土地需求一方的投资意向变化，直接导致土地市场的购买力分流。

　　作为沪上资深的土地中介，上海鸿毅投资管理有限公司总经理张义鸿深有感触，“上半年土地二级市场的供应量虽然有所增加，但大多数项目几乎无人问津，主要在于开发商购地意愿不强，购买力有限。”他坦言，随着下半年上海政府增加土地供应量，一级市场土地供应增加，将进一步分流市场上有限的购买力，下半年土地中介市场的日子会更加难过。

　　根据供地计划，下半年上海土地供应的趋势将加速。