8月11日下午,杭州市政府第32次常务会议审议了《杭州市加快楼宇经济发展若干意见》(以下简称“《意见》”),《意见》中提出,到2010年杭州将打造30座税收过亿的商务楼宇。
而此前8月6日,该市有关政府部门组织包括开发商、外资机构、房地产代理机构等在内的一批房地产业界人士,听取当地外资政策的最新动态报告。
下半年伊始,即有不少地方政府开始酝酿重振房地产市场的相关政策措施,杭州也接连出手,而在外资备案权方面的政策举措,更被业内人士称为“外资备案权下放后的首个地方配套实施细则”。
当地政府对楼宇经济的支持态度及配套政策,对开发商是个好消息。
楼宇经济的题中之意
在杭州市政府第32次常务会议上,杭州市市长蔡奇表示,楼宇是城市产业发展的新空间,也是城市经济发展的增长点。要积极培育新型城市经济业态,主攻现代服务业,大力开展楼宇招商,加快总部经济集聚,同时完善楼宇周边环境。
上述《意见》指出,杭州将以商务商贸楼为载体,通过开发、出租楼宇,招商引资,从而引进税源,引进各类企业,增加税收。紧紧围绕打造全国文化创意产业中心、全国总部经济中心,以总部、三产、税收为主,使楼宇经济成为杭州市经济发展的有效载体和重要形态。
杭州提出的目标是:到2010年,力争市区新投入使用商务写字楼220座,总建筑面积达到1600万平方米以上,实现税收1亿元以上的商务楼宇达到30座。根据该市规划,今年推出重点招商楼宇80个,总建筑面积579.9万平方米;特色楼宇30个,总建筑面积156万平方米。
杭州市政府还指出,楼宇招商主要以存量楼宇和在建楼宇的二次招商为主,坚持政府引导、市场配置和企业主体的原则,坚持市区联动、以区为主的方针。
但事实上,如果没有新开发高档物业的充实,以目前杭州市城区的物业构成状况,达到上述楼宇经济的目标,并不容易。
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬则一针见血,“到目前为止,外资在杭州直接收购物业的投资案例还极为少见,在杭州的外资大多为开发型资金,因为市场上符合外资收购要求的高档物业并不多。”
上述楼宇经济战略中,当地政府还提出积极发展与国外权威中介机构合作,科学配置资源,不断提高楼宇入住率。
不难发现,外资将在其中扮演相当重要的角色。正是在这种背景下,“外资备案权下放后的首个地方配套实施细则”应运而生。
据了解,政府有关部门在这个小册子中强调:强化前期工作,土地招拍挂前,政府负责清理所有历史遗留问题,完成相关备案手续,务求达到净地出让的标准,降低竞标企业的开发前期风险;明确流程,土地出让和外资备案过程中所涉及的一切上报资料、审批流程、对应部门、负责人员和联系方式等一应俱全;成立外资备案代办小组,全程代办,提供客户关系管理(CRM)式的一对一服务,对外提供企业咨询、催促材料等服务,对内协调各相关部门,省去企业走部门之苦,有效压缩审批过程等等。
某种程度上,外资备案方面的服务支持,正是杭州提出的楼宇经济的一个题中之意。国内信贷紧缩等原因带来资金匮乏状况的楼市,正日益表现出对外来资金的渴求。
资金救赎?
虞晓芬指出,由于在外资投资房地产方面的限制政策,近两年被不少外资视作房地产投资重要市场的杭州,已经出现一些公司、一些项目因为资金入境的门槛而受到影响,包括来自香港进入杭州楼市的资金,其入境过程也比较漫长。
不过,由于浙江庞大民间资本的支持,至少到目前为止,杭州楼市的表现优于国内其他城市。
杭州市统计局最新发布的“上半年杭州房地产市场运行情况”显示,上半年杭州房地产投资仍保持较快增长,今年1-6月份商品房销量同比减少5.2%。上半年杭州房地产开发累计完成投资215.2亿元,同比增长26.9%,增速比去年同期提高18.3个百分点。其中住宅投资增长最快,为162.72亿元,增长26.9%,增幅比上年同期大幅提升22.6个百分点。
不过,同时披露的一组来自温州这个浙江楼市最大“资金池”的数据显示,这种民间资本的支持正逐渐走向“强弩之末”。
温州银监分局的信贷报告显示,截至6月底,温州全市房地产贷款余额增幅同比下降4.78个百分点。其中全市购房贷款余额增幅同比下降7.63个百分点,房地产开发贷款余额仅比年初增加7.66亿元,增幅7.76%。而同期房产交易量、施工面积持续下降,温州楼市降温明显。
记者了解到,温州市场一直是杭州楼盘销售的重点。直到目前,包括绿城、世茂等大型开发商在杭州的楼盘入市销售,往往选择温州为“路演”的第一站和重点。而在不少杭州楼盘的销控记录中,温州人往往占据着重要位置。
但现在,这种支持正在一点点减少。
对杭州楼市及市场中的开发商而言,需要在民间资本支持力进一步弱化之前,找到新的资金来源。目前看来,通畅外资入境渠道、缩短入境周期,在政策允许的范围内,最大限度吸引外资进入杭州市场,无疑是首选。
一位知名国际代理行人士坦言,外资有“好”有“坏”,引进有缓有急,需区别对待,“好”外资长线投入,有助本地经济建设稳步发展,应予鼓励;“坏”外资快进快出,是尚未成熟的金融体制所难以匹敌的,应尽量延缓准入。外资政策应因地制宜,向中小城市倾斜。
剩下的问题是,是否有足够的经验和政策来保证准确区分外资的“好坏”。
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