房地产暴利时代终结了吗

　　开场白

　　近日，国家统计局主管的《中国信息报》发表了题为“2008年二季度经济述评：市场不支持高房价”的文章。文章称，“房地产的暴利时代已经终结”。文章一出，全国楼市舆论哗然，房地产暴利时代真的终结了吗？本报就此话题展开讨论。

　　究竟何为房地产暴利？

　　以中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海为代表的一些专家普遍认为，联系到近期来自房地产界的救市、金融风险预警不绝于耳等，这份经济述评指出了不少问题，一些判断和依据也比较符合实际。但是，我们在报告中看不到敦促挤压房地产泡沫，或者松动房地产政策的建议，也就无法看清楚这份报告的初衷。

　　究竟何为暴利？曹建海认为，根据已故的诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯?托宾1969年提出的托宾Q比率判断，目前我国商品房的市场价值与重置成本的比率，大约在3-5倍之间，远远大于1，表明现行房地产业仍有200%～400%的暴利，房屋售价当中约有67%到80%的泡沫。

　　楼市要救的恰恰是房地产暴利

　　“最近，房地产救市争论不绝于耳，房地产救市之讨论也五花八门，不过，无论这些房地产救市的理由有多少，实际上这些主张救市的根本目的，就是要救房地产的暴利，就是希望通过救市来维护房地产的暴利模式不改变。”

　　经济学家易宪容表示，当前房地产市场一方面在叫房地产企业的资金链将断裂，企形势但另一方面房地产的价格就是不动。在国内绝大多数房地产开发商看来，宁可不卖一套也不降价。同时，却高呼救市。也就是说，就目前的房地产市场的情况来看，房地产的销售迅速下降，并不是居民不需要住房条件改善，而是过高的房价把绝大多数居民排除在市场之外。

　　易宪容表示，其实从2007年开始，中央政府认识到这个问题的严重性，并开始出台一系列政策来调整这种房地产市场的利益失衡，来改变房地产市场发展模式，终止房地产市场的暴利。可以说，这些关于房地产的信贷管理、土地、税收等政策，特别是对房地产投资与消费的严格区分，增加了房地产投资成本及准入门槛，严厉打击房地产市场炒作等，立即使得房地产市场发生了较大变化。就目前的情况来看，这种对房地产市场的冲击，所影响的范围仍然十分有限，房地产市场价格的调整也仅是发生在一些去年炒作十分严重的地方。尽管看上去，今年上半年国内房价涨幅度有所放缓，但仍然上涨10%。如果说，全国的房价仍然处于一个上涨的趋势，那么应该说房地产市场价格理性回归还是遥远的事情。而房价不全面地理性回归，要结束房地产市场暴利时代还言之尚早。

　　“历史可能有相似的地方，但绝对不会重复。市场内在因素、政府房地产政策、党中央十七大报告的精神基本上给国内房地产市场发展设定了方向与趋势。只要让当前的房地产政策一个又一个落实下来，国内房地产市场价格全面理性回归将会到来。届时，中国每一个民众将真正分享经济改变成果。到了这个时候，中国房地产市场的暴利才能说真正终结！”易宪容说。

　　房地产行业依旧属于超高利润行业

　　就今年的形势来说，销售放缓导致资金回笼速度减慢预售款减少、建材价格上涨、建筑标准提高等因素增加了商品房的成本，房价上涨幅度减小又抑制了利润率。为了增加销售，开发商普遍加大了打折促销的力度，但打折行为主要针对少部分朝向与户型欠佳的房子，房价并没有出现实质性的下跌。另一方面，建设成本的增加幅度对利润的影响有限。

　　菲律宾首都集团中国特别代表、南洋地产总经理钟沛说，以南京河西新城区某项目为例，今年上市的是该项目的第三期。该项目的楼面地价是1300元/平方米，第一期上市时的单价是6000元/平方米，如果扣除全部建设成本和税收，利润率并不高。但2007年河西新城区的房子普遍销售价格是8000元/平方米，该项目也推出了第二期，税前利润大约是1500元/平方米。今年以来，河西的房子普遍超过了10000元/平方米，该项目第三期将获得超高利润。总体上看，该项目三期的平均利润率至少为20%-30%。再比如说，江宁区普通住宅每平米超过7000元的比比皆是。按照这个区今年土地最高拍卖价格2660元/平方米，再加1500元/平方米的建设成本，如果今后房价稳定，建成楼盘的毛利润率将超过70%。事实上，有许多项目的土地获取并不是通过拍卖市场，这类项目的利润率将会更高。也就是说，目前房地产行业依旧属于超高利润行业。

　　大家谈

　　市场说了算

　　毕舸

　　“房地产暴利时代已终结”,这恐怕是第一次以主流话语的形式戳破了“房价只涨不跌”的神话，具有一定程度的时代进步意义，也受到了民众的认同与好感。

　　然而，“房地产暴利时代已终结”究竟是仅仅停留于美好的愿望，还是已经成为事实，恐怕不来源于某个政府部门乃至民众的主观意志。当下房地产格局依然错综复杂，房产商的“挺涨派”依然占据绝大多数；而地方政府与其他职能部门的意见由于受到多种利益因素干扰，态度模棱两可。截止到目前为止，房价回调30%以上的不过是深圳与东莞两地，中心大城市如北京、广州的基本形势不变；国家统计局公布的最新数据显示，今年上半年，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。欧美国家的房地产利润一般是5%??6%，而我国的房地产利润却是30%??50%之间，甚至更高。在这样的情况下说“房地产暴利时代已终结”，恐怕为时尚早。

　　尤其值得注意的是，当下的房市遇冷，主要来自于政府监管新政下的金融杠杆收紧、各大银行在三令五申下压缩房贷规模，导致开发商银根吃紧、按揭购房者成本上升，行政干预下的双重压力使得投机风潮有所减退。但在目前金融信贷模式单一的情况下，拥有较高利润附加值的房地产领域还属“绩优投资”，是国内各大银行和国际投机资本的心头所好。一旦行政管制效应有所减弱，银行信贷、国内外游资势必再次涌入，掀起又一股炒作热潮。

　　政府所面对的是个复杂的形势。要让“房地产暴利时代已终结”获得现实验证，就应在建设经济适用房、廉租房为主的房屋保障体系建设上下工夫，同时要严厉打击房地产领域的幕后交易、腐败寻租现象，最终让市场来检验房价的合理回归，还社会一个可持续的良性发展的房地产市场。

　　网友之声

　　房价没降多少就结束了暴利时代？开发商暴富时代终结了，为什么房价还比建筑成本高几倍，甚至十几倍？

　　楼盘没有显著降价，房地产行业暴利时代已终结的标志是什么？是统计部门得到的数据有误，还是开发商们在忽悠人？

　　没降多少就结束了暴利时代，那什么价格才是暴利时代呢？

　　先要搞清楚房地产的成本是多少，才能知道是否暴利！国外发达国家的房地产利润大概是5%左右。

　　房地产暴利终结论是没有依据的。就像高速路工程一样，房地产的官商权利交换的黑幕还未揭开就断言终结让人难以理解。

　　房地产价格仍在涨，谁说暴利时代已终结？！

　　国家应加大廉租房、经适房、两限房的建设力度，为低收入群众解决安居问题，同时也给高房价以下跌的动力，促使房价回归理性价位。

　　“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”没错，房价远远高于群众消费能力和心理承受能力，焉有不跌之理？跌30-50%才能回到理性价格区域。

　　这一断言与事实完全不符，且不说房价并没有真正回落，有的地方只是增长幅度下降；即使房价真正回落了，按照现在的房价，依然大大高出房地产开发的成本、依然大大高出群众的收入水平。

　　我是建筑设计院的。建筑成本：不算土地价格，6层以下每平米800元。小高层每平米1200元。高层每平米1400元。地区差别不大。住宅按寿命50年设计。最近建材价格正在上涨，每平米成本增加不超过100元。

　　买房吸干了人们的毕生积蓄，便基本放弃了其他消费，这是国内消费增长远低于整体经济增长的根本原因。

　　现在说房地产暴利时代已终结，为时过早。因为还有不少官员仍然热衷于房地产业是支柱产业，增加GDP，彰显政绩，这样的想法对调控高房价十分不利。

　　背景链接

　　国家统计局公布的最新数据显示，今年上半年，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。相关月度数据显示，1-6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%和8.2%；月度环比数据显示，1-6月份，全国70个大中城市新建商品房销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。

　　分地区看，6月份新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐20.2%、海口18.1%、宁波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%。环比价格下降的城市有14个，其中，降幅较大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和无锡-0.4%等。

　　从总体走势看，房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，从近年来房地产市场总体走势看，推动并保持房价的理性回归任重道远。(据新华网)