楼市“黄金七年”驶入下行线

　　本报记者 公培佳 北京报道

　　 奥运赛场上摘金夺银的炫目，掩饰不住许多人心中的焦虑：奥运会后房价是跌还是涨？各种预判纷纷扰扰，嘈杂背后分明代表了各自的利益。

　　 记者直接摸底市场则发现，开发商正借奥运布局8月淡季行情，急于在“金九银十”前回笼资金，利益相关方地方政府亦屡出托市举动。

　　 “往年的这个时候，应该在海滨城市休假。”京城一家上市房企销售分部经理李先生和部门同事取消了今年暑休计划，忙着借奥运东风进行淡季促销，“等不到‘金九银十’了”。

　　淡季布局奥运行情

　　 8月是楼市年度传统淡季，何况“买涨不买跌”的思维正让楼市延续“量价齐跌”的弱势，加上又与北京奥运会“撞车”，都去看奥运比赛了，谁会去看房子？

　　 “必须借奥运会进行一次成功促销。”李先生私下告诉记者，公司上半年销售计划没完成，对后市尤其是奥运会结束后行情也不乐观，早在5月“小黄金周”结束后，他的团队就决定取消休假计划，全力策划8月的促销活动了。

　　 记者从李先生所在公司促销计划书中看到，除了许多诸如打折、送礼包“金九银十”期间使用的常规手段外，还有挂钩奥运金牌、针对观看奥运人群等特制优惠。

　　 或许没有人会想到，中国运动员获得金牌多少会与自己买房时的价格直接挂钩。事实上，借势北京奥运展开营销攻势的开发商正集体行动。

　　 网上交易系统显示，万科中粮假日风景(紫苑)B区特意选择在奥运会开幕第二天开盘，另外京城多个楼盘则顺势打着庆祝中国代表团奥运夺金的旗号，纷纷推出8折特价房。其中，珠江帝景、清河新城、天鹅湾等特价房降幅竟在30万到60万元不等。

　　 有媒体针对奥运期间开发商是否销售的调查显示，超九成开发商奥运期间坚持卖楼。其中，多数还明显加大了促销力度。

　　 记者采访中则发现，相对于普通住宅，开发商促销重点是公寓别墅。长江实业和富力集团均有上百套别墅取得预售证，别墅老盘龙湾和院、融泽庄园等则推出了新房源。

　　 李先生表示：“这个时候来京观看奥运的人群中有大批名流富商。”正是考虑到此，许多外地楼盘亦纷纷杀入北京叫卖。

　　 记者近日参加的一个山东老乡聚会活动，正是青岛凯悦置业集团借奥运东风，携旗下紧靠2008奥帆中心项目青岛凯悦中心进入京城促销的第一步。

　　 不仅在京城，各地开发商借力奥运促销均如火如荼：上海大华锦绣华城不仅在奥运开闭幕购房每平米优惠500元，中国队每获一块金牌还干脆再降100元。

　　 对此，社科院投资与市场研究室主任曹建海一针见血地说：奥运期间热点转移，开发商面临一个萧条的销售周期，势必加大资金压力，迫使其在8月必须有所作为。

　　托市泄密楼市寒冷

　　 借势促销本无可厚非，市场从中却读出了刻意托市的味道。

　　 北京东亚三环促销噱头是高调推出“无理由退房”，即到交房时，如果对所购房屋不满意，可以无任何理由申请退房，同时还可获得总房款日万分之二的补偿金。言下之意，房价一定会坚挺。

　　 同行的还有南京的丹佛小镇和常州的江苏新城房产公司，前者承诺“3年无条件退房”，后者给予购房者差额补偿权或直接退房权。

　　 “开发商此举有很多无奈。市场行情越是寒冷，越需要营造一种热烈氛围。重要的是给市场信心。”李先生承认。策划了多起经典案例的地产营销专家袁帆则对记者表示：“开发商采取极端方式促销，有很强的托市嫌疑。”

　　 托市的还有楼市相关利益方地方政府。

　　 “地方政府来自房地产业的税收急剧下降。”记者分别致电多个地方税务部门均听到了这样的担心。据北京丰台区最新数据显示，今年前7个月房地产税收一路下滑，已下降两成左右。

　　 北京市发改委副主任王海平近日关于“北京房价下降15％的数字不知道从何而来”的表态，字里行间透露地方并不希望房价大跌。深圳国土资源和房管局则发布市场分析报告，直接提出希望深圳出台措施。

　　 记者打听到的一些城市已有所行动：厦门市调整并降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛；长沙则把二手房交易税费由1.98%降到1.1%，并发放购房补贴；石家庄和沈阳则分别上调了“普通住宅”界定标准，来降低交易契税；重庆市政府干脆宣称将投入百亿资金收购市面上的中低价商品房。

　　 袁帆提醒记者注意：“他们为什么会去托市？”按照他的分析，在正常行情下，现在开发商应该去度假才对，顺便再策划“金九银十”促销方案；先下手为强，恰恰反映了开发商对奥运会结束后的楼市并不乐观，“即便唱多派声音强大，实质上他们自己在做空”。

　　 记者采访的多家房产经纪机构均承认，目前开发商尤其是实力不济的握盘者，最头疼的是怎么把房子卖出去。

　　“黄金七年”料收场

　　 世事难料。

　　 开发商花大力气展开的奥运营销，效果很可能会与预想的相去甚远。李先生说他带领的团队连续工作，甚至没时间收看奥运赛事直播，至今收效甚微。

　　 网上数据显示，万科京城促销楼盘在活动进行到第四天后仍是零成交，目前销售率不足10%。

　　 “没跑的还在寻找机会跑，已经跑的肯定不会现在进场。”记者跟踪多年的职业炒房客山西人江海波这段时间一直在北京，不过此行并非考察楼盘，而是来看奥运比赛了。

　　事实上，和江海波嗅觉一致的是，房地产市场自本轮连续多年上涨后，正不可避免地进入下降通道中。即便是从紧货币政策有所松动，也不会针对房地产，反而从某种程度上在继续从紧。

　　在此之前，房地产业在“奥运预期”中走过了“黄金七年”，暴涨之后正面临理性回归周期。以至于眼看着奥运会即将结束，市场对奥运行情忧心忡忡。

　　“奥运行情早被透支。”曹建海分析的依据是：从2001年申奥成功后，北京市总建设投资约5000亿，其中房地产投资就占近一半，随之推动京城房价7年来涨了3倍。

　　江海波承认，他周围的同行判断奥运行情结束不是以奥运会召开时间为限的，早在2007年底就到顶了，之后基本都是后奥运时期了。这一判断恰和近一年来的楼市行情吻合。

　　“理性回归的楼市是不以奥运会是否结束为转折点的。”袁帆称。地产大佬潘石屹最新言论干脆称：“房地产寒冬来临。”

　　 来自官方的态度亦打消了开发商等到“金九银十”再发起促销攻势的念头。国家统计局最新发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨。

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