新民周刊：戳中房价死穴

　　从这个政策对“光明城市”项目的杀伤力可以看出，“价格管制”对抑制房价来说是绝对的一个杀手锏。

　　撰稿?杨少锋

　　万科南京项目“光明城市”因涉嫌价格违规面临近亿元罚款，最终结局如何，我们将拭目以待。

　　按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定，商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时，“普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%”。这个规定有其合理性，也有其浓厚的行政色彩，早在政策出台当初，笔者就密切关注。

　　市场经济发展到今天，在一个几乎完全市场化的行业进行政府定价，自然是违反了相关的原则，在法律角度上是找不到依据的。关键的问题，在于两点，一是普通商品房利润不超过基数8％；二是规定自政策出台后尚未销售面积部分实行“一套一价”制，最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。直接由政府来规定一个行业的利润率显然是靠不住的，这点，也导致了政策出台之后的巨大争议，可以预见，有着良好高层关系的万科决不会束手待擒，最终很可能是交些许罚款了事。

　　但是，从这个政策对“光明城市”项目的杀伤力可以看出，“价格管制”对抑制房价来说是绝对的一个杀手锏。

　　回想起2007年任志强同广州市市长关于“房价是由市场说了算还是市长说了算”的争论，笔者当时便认为，作为商品，房价首先是由市场决定的，然而，如果这个商品成为一种暴利，或者存在囤积房源、哄抬物价行为的时候，政府是有权进行干预的，正如方便面涨价一样。如果大米一斤卖一百元，政府应该不应该管？市场允许一个行业拥有一定的利润，但是这种利润是有一个合理的范围的，所以政府才设立了物价局。需要强调的是，美国之所以出台《反垄断法》，其根本目的是保证一个行业合理的竞争性，以确保消费者能够有一定的选择权。市场化是有前提的，这个前提就是市场必须是在规则内健康地运行，超过规则就必须挨板子。所以当房价在房地产市场正常运行的时候，是应该由市场说了算，但如果出轨太多的时候，市长可以作为一个职务代表政府（请记住，市长不一定代表个人），有权对房价说了算。

　　问题只在于，合理的利润该是多少？我想，如果只是8％，恐怕现在的开发商不用调控，三分之二都将逃离房地产行业。除非国家宣布将房地产行业列为限制性行业，并出台法规规定细则。如果是100％，这个行业恐怕也会完蛋。

　　如果南京市物价局把相关规定改一改，规定房价在核定价格基础上，每一次价格浮动都需要报备，浮动比例不得超过同期物价上涨幅度，每年不得超过一定次数，也许规定会合理很多。当然，核定的底价，也许调整到15％－20％左右会比较合理。而制订政策之前，在人大举行听证会，然后以立法形式给予确认法律地位，或者，实际操作上会更合理一些。

　　实际上，执行价格报备制度，笔者一直认为是抑制房价暴涨的一个非常有力手段，除了南京之外，福州也在执行相关的政策，这两个地方的物价局，敢为天下先，勇气实在值得嘉奖，但是，作为政府市场监管部门，如果制订政策的时候，更多考虑市场实际，以市场的准则而不是行政的准则来指导政策制订，也许更容易执行。（作者为联达四方房地产经纪公司董事总经理）■