整售潮涌动 开发商“零售转批发”拯救资金链

　　物业“整售”市场的风起云涌似乎已在不经意间形成，而其背后浮现出的却是开发商被动整售、缓解宏观及市场形势负面影响的“自保”心态。

　　整售趋势在一线城市得到了市场的明证，今年以来物业整栋销售的事件不时出现，其中有开发商将原来只租不售的物业整体出让，也有开发商“调整”营销方式、“零售转批发”以最大效率地回笼资金。

　　在上海，美国凯雷19.9亿元人民币向印尼三林收购济南路8号酒店式公寓、高富诺集团12亿元向摩根士丹利收购华山夏都酒店式公寓等都符合外资一贯风格的整体物业收购。

　　在北京，今年来已成交或意向整栋出售的物业有近10例，已在市场公开的如太平洋保险22亿元收购丰盛大厦，光大银行23亿元收购金祺大厦，太平洋投资集团15亿元买入盘古大观64栋公寓，中粮集团14亿元收购雅宝路A1楼，嘉实基金收购位于二环的第五广场等等。

　　业内人士表示，整售成风折射出房地产市场的形势严峻。

　　“在房价加速上升时期，开发商的圈地行为提高了拿地成本，而目前的情况下，融资渠道进一步萎缩及销售速度放缓，均在导致开发商的资金链紧张。在未来市场不甚明朗的前提下，一方面不再盲目拿地、土地流拍现象增加是开发商作出的合乎自然的选择，另一方面对所持有的物业资产的处置，将可以及时补充企业的现金流，维持进一步发展的可能。从这个角度上看，物业整售似乎成为开发商自我救赎的‘最后一根稻草’。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅坦言。

　　值得一提的是，在出售方亮出了“最后一根稻草”后，大型国有企业和海外基金似乎成为了“救世主”。邹毅分析，近年来大型国企获利能力明显增强，其资本实力不容小觑，同时随着财务会计政策的改变，固定资产将按市场评估价格入账，中心城区一些物业价值的提升便使得这些企业愿意持有此类资产，由此成为最重要的整售参与者；海外基金则一直以整体收购物业为特征，国际市场投资回报率偏低和人民币继续升值的预期，使外资认为投资中国物业仍是一种不错的选择，但“限外令”实施之后，海外基金的行动显然受到一定程度的制约，整售参与程度将不及大型国企有利。