变相降价调查之上海：大范围打折山雨欲来

　　“现在开发商绞尽脑汁在想的是，怎么样的变相打折方式最有效？一种促销方式不行再换一种，很多楼盘短短一两个月内，就已经换过两种促销方式了。”一位房地产公司营销经理向记者坦言。在售项目的房地产公司里，他们是加班最多、最头疼的人。

　　现状：变相打折的n种方式

　　上海近期部分打折促销楼盘

　　在奥运的名义下打折

　　在奥运赛场上奋力拼搏的健儿肯定不会想到，他们能否获得金牌甚至和房价搭界。

　　奥运开始后，一些楼盘开发商搭上了奥运的便车，把它当作了一个促销良机，一些楼盘的优惠幅度直接和中国队获得的金牌数挂钩，其中不乏大华、保利等品牌开发商。

　　大华锦绣华城的推广活动是，奥运开幕和闭幕当天购房，每平方米优惠500元。奥运比赛日，中国队每获一块金牌，次日来购房，房价就可以优惠100元/平方米，封顶优惠500元。

　　售楼处工作人员举了个例子，中国队8月15日获得了3块金牌，那么8月16日来买房的人就可以获得每平方米300元的优惠，但是每天最高的优惠额度也只有500元。

　　保利是另外一家“在以奥运的名义下打折”的开发商。保利西子湾（查看地图）的促销方式是8月14日到8月24日，每天中国获得的金牌数总和乘以2008，得出的结果就是当天的优惠金额。比如，8.14中国夺金牌5块，那么5乘以2008=10040 8月14日购房的人可以获得总价减去10040的优惠。

　　从“买房送车”到“买房送装修”

　　1个月以前，位于松江北九亭的摩卡小城新推出的二房和三房房型，打出了“买房送标致206轿车”的广告。业内人士表示，“买房送车”是一种变相降价销售行为，申城楼市的“降价潮”正在愈演愈烈。

　　而从这个月开始，摩卡小城将促销活动由“买房送车”变成了“买房送装修”。“之前的送车价值是8.2万，现在送装修的价值是8.8万。说明前期的促销活动没有起到太大效果，所以开发商又想方设法把优惠加大。”一个购房者在接受记者采访时表示。

　　点评：开发商们无奈的曲线救国

　　目前，几乎所有的打折促销形式都是可以折现的。如果你不要赠送，就可以直接从房价里抵扣相应的现金。套着赠送名义的促销，跟降价有什么区别呢?

　　“降价还是不降价？这成了开发商最头疼的问题。一边是房子卖不动，一边是原来的业主虎视眈眈。想要做到两边不得罪，只好曲线救国了。

　　折扣比广告还要大

　　中远两湾城是几乎所有上海人都耳熟能详的一个楼盘。这个楼盘项目位于普陀区中潭路。与同位于内环内的其他楼盘相比，这个楼盘价格上的优势让它一直受到很多投资者和购房者的追捧。今年1月份，该项目四期璀璨天城D、E两座新推房源均价2.3万元/平方米。

　　7月份，该项目开发商的促销口号对外称，目前可以最低92折或94折。

　　昨日记者以普通购房者身份向该项目售楼处咨询时却惊奇地发现，该项目目前最低售价已经低到17000元/平方米，而最好的楼层也只买到198000元/平方米。

　　“听说这个项目目前92折？我现在想买，还有吗？”记者向售楼人员询问。“有啊，10楼附近的都是这个价格。最好的楼层也只贵200元/平方米。”售楼人员告诉记者。“那比这个更便宜的有吗？”记者进一步问道。“有！现在最低9折。不过你自己现场过来看看吧。”售楼处人员表示。

　　点评: 低开避过降价尴尬

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，一些“自恃身价”的楼盘，在广告中抛出只有一两套房源低价抢购的风声吸引购房者。其实，在售的大部分楼盘都已经与这一两套一样降低了价格，甚至更低。

　　在目前楼市供过于求的情况下，大量在售房源出现不同程度降价将不可避免。最近新开的一些楼盘实际售价都远低于网上的报价，也说明了开发商对楼市的预期在发生巨大的改变。预期报价17000元的春申丽园，最终开盘价只有15000元，已成交的22套房源均价更是只有14000多元；报价15000元金地格林风范城实际售价只有12000多元，报价7000元的德邑小城实际售价6400元还有折扣优惠，最便宜的一套房源叫价只有5600元。

　　购房者说：95折以上我们不感兴趣

　　对于开发商使劲浑身解数的促销方式，购房者好像并不是十分买账。“95折以下的折扣，我们不是很感兴趣。因为很多楼盘，都会选择高开一点点，然后打个小折扣。这样的做法很没有诚意。”最近打算买房子的小王在接受记者采访时表示。

　　佑威房地产研究中心主任薛健雄提醒购房者，对于购房者来说，对高房价的心里预期也有必要改变，在看清楼市走势并结合自身需求后谨慎入市，不要被开发商的各种限时打折所诱获。因为，在楼市低迷的过程中，开发商不敢随意降价，直接的降价除了会受到前期业主的压力外，最主要的是降价吸引一小批购房者入市后将会是新一轮的降价观望。开发商为了避免这样的恶性循环，就会推出以各种理由的限时降价措施，这样不但可以给购房者带来紧迫感，更重要的是可以随时改变理由增加或减少降价幅度，为自己的下一步营销留足回旋空间。

　　后市：阴跌刚刚开始

　　上海楼市的阴跌还可能只是刚刚开始。

　　发改委公布的70个大中城市房价数据显示，上海房价同比涨幅已从6月的8.7%下滑到7月的7.5%，两组数据都下降了1.2%。环比房价已经出现了07年以来的首次下跌。除上海外的南京、杭州等长三角主要城市房价环比也开始下跌。有着“上海地产大王”之称的仲盛集团已经紧随李嘉诚抛盘，将手上的“仲盛世界商城”“上海银行大厦”“南证大厦”等超过70亿的项目出售。李嘉诚这一被誉为上海楼市的“巴菲特抛售中石油”行动，已经开始形成链锁反映。

　　因为，目前房地产业存在着很多不确定性原素。首先是在国际经济低迷的压力下，中国经济在经过5年高速增涨后，目前出现了修整的迹象，宏观经济形势一但回到98年软着陆后的情景，房地产业一样会重现98年时的低迷。其次是，房地产业经过十年高速成长后，已进入成熟期，房价过快上涨带来的暴利将难于重现，能够开发出越来越好的产品来改善国人居住条件的开发商，才可能会有良好的生存和发展空间，多数跟不上产业升级的开发商可能会被破退出市场。

　　9、10月将迎来降价潮

　　大开发商的动向已明确了房地产业的走向，接下来可能会是更多的开发商觉醒跟进。佑威房地产研究中心每半个月的市调统计数据显示，目前只要不是尾盘的项目都在打折，连新上市的楼盘也不例外。“现在市场上没有一个项目是新推不搞任何活动的。”

　　一直被视为楼市风向标的上海豪宅市场，最近也出现了价格松动迹象。5、6月的豪宅成交热被认为是开发商从惜售到抛盘的一个过程，7月后推房源的远中风华园、君御豪庭、仁恒河滨城、天山河畔花园等豪宅基本上都卖不动。前期热销的翠湖天地嘉苑，除了开盘声称售出的118套房源外，再无别的成交业绩。往常越卖越贵的豪宅楼盘，已经有不止一个出现了95折的价格松动迹象。

　　薛建雄认为，作为上海房价标杆的豪宅价格一但下跌，上海房价的全面性下跌也会来临。但由于上海楼市的购买潜力依然巨大，多数在售楼盘的跌幅应该只会在10-30%之间。来源：焦点房地产网 梁文汇