房市失灵 种种“有形之手”须加力

    在我国，由于房地产投资大、回收期长，导致能进入房地产市场的只有少数人，因而我国房地产市场迄今仍是一个竞争很不充分的市场。加上土地供应的有限性，使各城市房地产市场很容易出现垄断，造成市场失灵。

　　尽管国内房屋销售近几个月一直低迷，但最新公布的数据显示，7月份70个大中城市的房屋售价仍同比上涨7．0％。金融业内资深研究人士日前在与记者交流时表示，我国房地产业存在种种市场失灵，政府这一“有形之手”应该对市场失灵加大纠正力度。

　　在任何一个现代国家，政府与市场始终是相伴而生的，即使是典型的市场经济国家，也并非在所有领域都完全由市场这只“无形的手”来调控。在市场失灵出现的情况下，他们也会适时采用政府干预这一“有形之手”。

　　按照经济学理论，形成完全竞争的市场通常需要四个条件，即信息充分、商品同质、买卖者自由进出入和交易双方人数众多。有关专家认为，在我国，由于房地产投资大、回收期长，导致能进入房地产市场的只有少数人，因而我国房地产市场迄今仍是一个竞争很不充分的市场。加上土地供应的有限性，使各城市房地产市场很容易出现垄断，造成市场失灵。

　　同时，房地产商品的异质性、价格的隐蔽性、交易的专业性和复杂性直接导致双方信息不对称，增加交易成本，降低市场效率，并常常导致道德风险，再次造成市场失灵。

　　应当认识到，土地是不可再生的稀缺资源，并且在我国属于国有和集体所有。为了提高土地的使用效率，政府采取收取土地出让金的办法，地方政府获得出让金收入的比例高达70%。我国过去采用协议转让土地，后来为了提高透明度、防止暗箱操作，采取招拍挂的方式，但地方政府为了获得更高的土地出让金收入，有推动土地拍卖价格不断上涨的内在动力。地方政府凭借对土地资源的垄断，获得高额的土地收益；房地产商通过圈地，获得高额的开发利润；高收入者通过炒房投机，获得房屋价差收入。这三大因素的存在，使得国内城市房价居高难下，泡沫易积难消，不仅使占国民大多数的中低收入阶层买不起房，并且本质上也是对房屋购买人利益的过度掠取。实际上，目前房市成交低迷正是市场长时间失灵所致，需要政府适当干预。

　　不可否认的是，住房建设具有较强的负外部性。一是住房建设涉及到环境问题，大规模的房地产开发势必对环境造成破坏，特别是一些开发商在海边、江边、河边建设别墅等高档物业，造成对水资源的污染和周边植被的破坏。然而，我国有支付能力购买这些高档住宅的是部分收入高的群体，而承担环境成本的却是全体居民，包括中低收入阶层。二是建设住宅需要钢材、水泥和各种装饰材料，造成对这些行业较大的需求，势必增加对环境的污染，因为建材行业都是高污染行业。三是住宅小区周边的公共投资也存在外部性。住宅价格高的小区往往公共基础设施也比较完备，这意味着享受住宅较多的人享受政府公共设施投入的也较多，而中低收入阶层享受的平均起来就少得多。这些外部性需要政府进行合理的干预。

　　根据发达国家经验，政府干预住宅市场，可以为老百姓提供可具支付能力的住宅；可以减少负外部性，促进社会的公平和正义；可以在居民住房福利制度上做到“以人为本”；可以让政策性住房金融成为市场主导力量，更加有力地调控房地产市场，促进房地产市场更加健康地发展。那么，加强“有形之手”的合理干预，政府应从哪些方面着力呢？

　　由于我国住房方面的立法目前还是空白，首先应尽快出台《住房法》及《住宅抵押贷款证券化法》等相关法律法规，建立完善的住房社会保障体系，辅以财政补贴、税收等手段，为中低收入阶层有房住提供相应的支持。

　　事实上，建设住房保障体系，是许多国家通行的做法。在我国，住房保障体系虽然已经初步建立，但在实际运作中仍然存在不少问题，主要表现在：地方政府尚未足够重视，住房保障制度仅覆盖到城镇居民，尚未覆盖城市流动人口；住房保障没有清晰地纳入公共财政体系，缺乏稳定的资金来源；住房档案和收入信息系统不健全，难以准确界定住房保障对象；退出机制操作难以实现，造成住房福利固化。

　　为此，有专家建议，应进一步发挥政府的职能，完善住房保障体系，如建立稳定的住房保障资金来源、改革房地产税制、实行土地分类供给、改革住房公积金制度、改革经济适用房和廉租房制度等。

　　目前，我国的住房金融完全依靠商业性金融，而且不能很好地解决中低收入阶层的住房问题，应通过政府的适当干预，建立住房政策性金融体系，以更好地兼顾住房金融的经济效益和社会效益。

　　考虑到中国现在贫富差距在不断扩大，也需要政府及时干预，可以考虑对房产等财富继承出台递进制的遗产税政策，以缩小代际不公平，帮助实现和谐社会目标。