李开发:奥运后北京房价连降3年 四环内应8000元

　　北京奥运会已经拉开赛程过半，奥运带来的相关影响也已经尽显，其中房价是大家都关心的一个话题。近日某媒体委托市场研究公司对北京、上海、广州、深圳的民众调查显示，大约有37%的受访市民对奥运后楼价看跌，有35%的受访市民看平，显示超过7成市民信心低迷，仅14%的受访市民认为奥运后楼价仍可能上涨。

　　另据一项对全国36个主要城市的40000市民进行的调查显示，大家对奥运是否引起房价上涨产生了巨大分歧，有超过四成的人认为奥运并不是带动房价上涨的因素，另外有36.9%的国民则看法相反。

　　对此，知名经济学家李开发接受中国经济网专访，列举详尽数据展示了自己的最新研究结果。

　　北京房价上涨有泡沫亦有合理性

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的统计数据显示：2008年上半年，在市场销售持续低迷的情况下，北京四环以内的住宅均价达到了每平方米18398元。这个调查结果让一直观望着等待房价下跌的购房者未免有点泄气。那么这个价格是否处于正常区间？

　　李开发表示，北京是中国的政治、经济、文化中心，是大多数国家部委的所在地，集中了全国半数以上的科研院所和著名高校，在华投资的世界500强企业80%以上总部都设在北京；同时，作为有着深厚历史积淀和景观的旅游城市，络绎不绝的涌向北京，很多人都愿意在这里投资置业，促使房地产升值。因此，北京房价上涨有一定的合理性，

　　然而，相比一些奥运会举办城市的情况，北京房价的涨幅差别很大。如洛杉矶、亚特兰大等在申办成功后的6、7年间，每年上涨幅度10%，一共上涨60%左右，假如这个模式搬到北京，2001年房价是5000元/平，2008年就该涨到8000元/平米左右，但实际情况却并非如此，比如王府花园从不到2000元涨到10000元，涨了400%。而从总的情况来看，近几年北京房价涨幅也至少达到了280%。

　　谁都知道“买房能赚钱”不是正常现象

　　早几年，投资房地产还只是极少数市场感觉敏锐的聪明人的游戏，然而后来情况发生了改变，几乎城市里每个人都知道倒卖房子能赚钱。随便问问街头巷尾的老太太，她们很可能给你讲出一套投资金，告诉你“有钱就买房”。

　　在李开发看来，这种不正常现象背后是房地产行业超高的利润率。按照社科院专门研究房地产的专家调查，房地产实际利润率超过了200%，果真如此，那么相对于机械行业低于5%、电器低于4%以及大部分传统行业都不超过5%的利润率，房地产吸引了全社会流动资金就不奇怪了。

　　较之个人致富，企业的利润渴望更加强烈，因为企业经营的目的就是为赢利。近几年来，90%以上有知名度的大企业都拿出资金投向了房地产??国美、大中、海尔、美的，以及种粮等大型央企；小企业亦如此，以纺织服装业为例，行业平均利润率不到3%，60%的小企业更不到1%，也就是说拿着1000万流动资金辛苦干一年才挣不到10万，炒房却能轻松挣到上百万甚至更多，这种天壤之别让其他行业难以抑制投资房地产的冲动，因此流动资金通过压缩其他产业的方式投入了房地产。

　　银行贷款也青睐房产投资。2002年前，房地产投资占银行贷款总量不超过12%，而近几年在大城市尤其是一线城市占到了40%、50%甚至60%。其他产业资金都挤压到房地产，

　　但获得的资金并没有“回归”。由奢入俭难，谁会拿着不费什么力气赚到的大笔钱再投到传统行业，为那一点“蝇头小利”大伤脑筋呢？

　　好在，近2年来，有关部门已经注意到这种不正常现象，并采取了有力措施。深圳、广州等城市房价纷纷下跌便是效果的体现。

　　北京房价肯定会持续下降三年

　　不同于深圳、广州的快速、大幅下跌，李开发认为，奥运之后北京房价会继续回落，但由于奥运吸引更多人旅游、投资，与下跌势头形成对冲，因此北京房价将会“慢慢晃”。

　　“我们不希望房价大起大落，最终降到什么程度？我认为北京四环内应该到每平米8000元。”李开发肯定地说。据他年初预测，北京房价今年会下降15%，现在已经降了10%，而今后几个月降5%甚至10%没有什么问题。“北京房价肯定会持续下降3年以上。因为整个经济发展需要平衡，必须让其他行业利润率赶上或超过房地产，让房地产行业过度的资金向其他行业流动。而这个过程现在还没有开始。”

　　对于房价下降会损伤中国经济的看法，李开发表达了不同观点，他认为，房价下降并不意味着对经济产生多大的打击，把原来经济发展过程中不平衡、不能支撑和保持长远发展的成分剔除掉，是个好事情，现在的下跌是理性的。回归理性是一个必要的过程，更有利于城市经济的发展。现在国家对于房地产调控的大政方针非常正确的，从紧货币也切实有效，要坚决地执行下去。