房地产业 最冷时节还未到来？

　　万科经历持续下跌后,近日短线反弹

　　投资要点

　　房地产板块很多个股跌幅有70%或80%以上，技术调整充分、部分中报靓丽、行业利好频传，使板块有较强的技术反弹要求。具体到资金链，现在尽管严重缺乏接盘但房地产商都仍在努力维持现有房价。

　　主持人：近期证券市场频添利好传闻，房地产板块跟随股指块短线逞强，您如何分析房地产板块的强势？

　　民生证券 张志民：近日房地产板块跟随大盘反弹上攻，这更多基于技术面因素。首先，房地产板块整体调幅已非常深了，很多个股跌幅有70%或80%以上，应该说房地产板块已先于现货市场有了非常充分的调整，股市永远是打提前量的。其次，经营业绩看，08年确实不是房地产行业的严冬，很意外看到很多上市公司08年中报大增。技术调整充分、部分中报靓丽、行业利好频传，使板块有较强的技术反弹。阶段性看，房地产板块的充分调整，已经将2008年房地产行业可能出现的困境基本上都体现了，短期来看房地产板块架构水平将取得暂时平衡。

　　国盛证券 陈荣庆：房地产板块的整体跌幅已超过70%，目前估值也已合理，行业2008年整体动态市盈率不足15倍，2007年静态市盈率为25倍，已处于历史较低水平。若下半年通胀回落和信贷紧缩政策放松，我们认为行业有望在今年年底、明年初结束调整，行业将重新步入理性发展的正轨。据测算，房地产行业对经济增长的直接贡献在18%左右，如果加上对钢铁、建材、家居等其他行业的拉动，贡献度将达到25%左右，因此保证经济增长将离不开房地产市场的稳定健康发展，而成交量的持续萎缩和房价的大幅下跌决不是房地产市场健康发展的表现。我们认为，要满足正常合理的房地产信贷需求，对于房地产的信贷政策有结构性放松的可能，主要是满足个人购房自主性需求的住房贷款政策放松值得期待。

　　主持人：近期关于房地产市场即将成为第二个股市的说法甚嚣尘上，有人预言，房价将加速下跌。对此，您如何分析？如果预言成真，这是否会把房地产业带入冬天？

　　民生证券 张志民：应该说，2008年房地产行业已经入冬，但还不是最寒冷的冬天。目前房地产商仍在努力维持着资金链，所以房价还维持在较高价位。但这种有价无市，是一个很危险的信号。按市场规律说，应该会出现价格下落过程，一直回落到低位有接盘为止，所以房价目前还不是最低位，对房地产企业来说，目前也不是最难过的时候，就此，房地产市场即将成为第二个股市的说法有一定道理。 从调控力度和取向看，房地产价格应该还有一个明显的下跌过程，简单来说，房地产现货市场会有滞后反应，具体到资金链，现在尽管严重缺乏接盘但房地产商都仍在努力维持现有房价。这个反应估计有可能会在今年下半年或明年上半年，到时房价会有一个较清晰的下调，也会出现一批中小房地产开发商难以为继贱卖项目的现象。

　　主持人：房地产板块其实前期已经跟随股市大幅调整，是否接下来还会跟随楼市出现调整？

　　民生证券 张志民：尽管房地产股票价格已深跌至很低的价位，但如果楼市出现较清晰的下跌，再考虑2008年整体的业绩水平，不排除房地产板块仍有进一步下跌。因为房市低迷、信心不振肯定又会传导到股市上来。在房地产行业不景气时，产品要降价，企业运营资金缺乏，现金流很紧，这些都会导致估值水平下降，以万科A为例，在熊市估值和行业低迷双重压力下，二级市场股价水平也多次徘徊于3元多的低水平。当然，万科A并不一定会重新跌回历史低位，但这起码说明，一个较长的时间段，房地产板块会处于低位震荡需求底部的过程，等待将低迷不利因素化解掉，重新进入景气周期，投机性资金又大规模重回房地产市场，再配合股市走出熊市的阴影，房地产板块才有可能再度掀起波澜壮阔的大牛行情。目前可以适当参与房地产板块队反弹行情，注意控制进出节奏，阶段性获利及时离场才能保证投资成功。

　　国盛证券 陈荣庆：从整个行业来看，我们认为一些能够准确把握市场、管理出众的公司将仍能确保业绩的稳定增长，比如招保万金等龙头公司；而经过资产重组之后脱胎换骨的公司则很有可能凭借置入的优质资产的较好盈利能力带来业绩的爆发性增长，如上实发展、首开股份等。当然，从风险的角度来看，我们也要避开那些去年高价拿地、而今年销售项目又非常有限、预收账款不足、现金流相当紧张的公司。

　　主持人 罗 锋