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房价变动将趋稳 南京楼市后市五大预期

  南京楼市的观望气氛已经持续了快要1年的时间,眼下,呼吁宏观调控政策松动的“救市论”已经偃旗息鼓,市场的观望气氛仍然没有散去,成交量同比减少一半。宏观政策有没有“微调”的可能;面对即将到来的“金九银十”,开发商将有怎样的机遇;南京楼市将向何处去,目前的形势能给我们多大的想象空间?

  南京行情:观望气氛浓郁,成交缩水一半

  根据网尚研究机构日前发布的今年上半年南京楼市运行报告,今年1-6月,全市商品房上市量同比基本持平;成交量比2006年同期低34.4%,与2007年相比下降36.5%。
从供销对比看,今年1-6月商品住宅累计供销比为1.21,呈现供大于求的态势。而去年全年供销对比基本都在1以下运行。从可售面积看,目前可售面积从去年四季度末的417.44万平方米,已增至今年6月末的551.1万平方米,增加32%。

  而南京网上房地产的统计显示,今年1月1日-8月19日,全市商品住宅总共成交2.8万余套、298.1万平方米。成交套数、成交面积同比分别下降51.62%和52%。同时,商品住宅还有4万多套的可售量,后期依然面临巨大的销售压力。

  后事预测:观望气氛缓解,成交小幅反弹

  专家认为,国家宏观调控政策以稳为主,但仍有微调空间。从当前的情况看,尽管影响老百姓购房的并非单一因素,但若要激发购房欲望,不外乎从两个方面入手:一是在交易环节,通过减税、降息等手段,降低购房门槛;二是在供应方面提升房屋品质,适当下调价格,培育购房人一定升值空间的预期。可是,综合各方面的信息,虽然宏观政策仍有微调空间,但调整的力度和幅度都不会太大。所以,如果要打破眼下的观望情绪,唯有作为楼市供应者的开发商方面入手。

  结合楼市现状及各界认同的宏观政策走向,可以对今后一段时期南京楼市的基本面作出如下五大预期:

  一、打折力度短期加大,但房价变动将逐渐趋稳。

  即将到来的“金九银十”不仅是传统的购房旺季,同样也是开发商必争的时段。今年以来,在资金的重压下,南京楼市许多楼盘相继打折促销。通过下调价格,有不少楼盘成功将购房人拉回到售楼处,但也有一些楼盘并没能够“套”住购房人。因此,今年以来一直没有找到更好的措施撬动市场的楼盘,在今后一段时期,只有加大打折力度,才能真正促进销售。然而,打折毕竟是短期的、不得已而为之的手段,从开发商角度说,一旦通过打折销售缓解了资金压力,房价将随即平稳下来。

  二、民间借贷阳光化,到民间融资将变得容易起来。

  从紧的货币政策,逼使南京的一些开发商到民间去融资,但长期处在“地下”的民间借贷的高额利率,也让他们“够受”的。而随着国家让民间借贷阳光化措施的落实,开发商融资的“民间渠道”将变得多起来。

  今年5月,央行和银监会即发布《关于小额贷款公司试点的指导意见》。这个意见,在被认为是民间资金最为庞大的浙江省很快就有了回应。经批准,7月中旬,温州全市开始部署小额贷款公司试点工作。据悉,今年9月到10月,温州首批小额贷款公司将正式开展小额贷款业务。8月15日下午发布的《货币政策执行报告》中,央行特别开出《专栏》讨论“民间借贷”。业界分析,民间借贷阳光化、合法化后,利率一定会降低。

  三、精装修房烦人,管理办法值得期待。

  今年以来,精装修房的天价装修问题,受到了购房人高度质疑,相关纠纷也是接二连三,进而使得精装修房销售遭受了前所未有的困难。今年初起,市物价部门和市建委就先后表态,要力争在年内出台精装修房管理办法,对商品房的装修进行规范。这个办法可能难以解决天价装修问题,但如果把明码标价、备案等措施写进去,无疑可以减少精装修房的装修纠纷。

  四、为促进销售化解纠纷,楼盘品质将得到真正提升。

  虽然每个楼盘都讲自己的品质好,但往年由于房子都好卖,开发商事实上并不真正用心地去关注楼盘的品质问题。今年以来,由于楼市低迷、房子难卖,特别是去年买房的业主敢于向开发商叫板,从而使得许多楼盘的品质问题浮出了水面,不少开发商纠纷?身。毫无疑问,有过“劣迹”的楼盘,今年的销售变得愈加困难。这种情况下,开发商只有在控制好成本的情况下,切实提高楼盘品质。事实上,不少开发商正在利用这段低迷的时期,潜心琢磨,苦练内功。

  五、部分购房者不再犹豫,观望气氛有所缓解。

  楼市持续将近1年的观望,对开发商来说比较长,对于迫切需要住房,以及迫切需要改善住房条件的购房人来说也是够长的。好几位曾经冲在观望“第一线”的市民表示,由于房价基本下调到位,他们将在年底前出手购房。可见,部分有购房需求的市民受到楼盘打折力度不断升级的影响,即将走出观望。因此,楼市在“金九银十”期间的交易量,与前段时期相比,将会出现一个小幅的反弹。

  当然,具体到各个板块则会呈现出不同的景象。有关人士认为,江北板块上市体量大,将面临较为显著的销售压力;江宁供销基本平衡,房价仍有上涨动力。而宁杭高速二期本月底通车后,从高桥门20分钟就能到溧水,将给溧水楼市带来一线生机。
(责任编辑:黄珂)

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