外资热钱“撤离”还是“抄底”?

　　被经济学家视为“极不稳定”的海外热钱已经再一次蠢蠢欲动。这一次海外热钱的异动并不像前几年那样流入股市或者楼市,而是有撤出的迹象。在股市大幅下挫、一线城市楼价下跌和奥运接近尾声的背景下,热钱的动向再一次触动着楼市的敏感神经。

　　热钱短期流出迹象明显

　　国金证券在其最近发布的一份报告中指出:“在美元升值预期影响下,中国可能面临一定程度的资本流出。”报告认为,中国的FDI增长已经出现了明显的下滑,短期热钱也受到美元加息预期的影响出现流出方向转化的可能,而资本流出最主要可能造成影响的领域,是固定资产投资和房地产市场。

　　根据央行7月份金融运行数据显示,7月末外汇各项存款余额1694亿美元,增加56亿美元。而海关总署公布的数据显示,7月份我国贸易顺差为252.8亿美元。商务部统计数据显示,7月份实际利用外资(FDI)83.36亿美元。三方数据一对比不难发现,7月份外汇储备增长大大小于外商直接投资和贸易顺差之和。那么,约280亿美元的巨大差额又去往何处?

　　实际上,自我国外汇储备4月份增长744.6亿美元,创单月外汇储备增长历史新高以来,外汇储备便呈现逐月大幅回落的趋势:5月份外汇储备增长403亿美元,6月份增长119亿美元,7月份更是创下2年来的增量新低。而近几个月的贸易顺差和FDI则都处于上半年的高位。有专家表示,外汇储备的非正常下降反映出近期资金外流明显的趋势。

　　环顾亚洲,关于“热钱撤离”的消息已经不绝于耳。据媒体报道,海外投资者目前正大规模沽空泰国、印度、韩国等地的股市。海外资本在6月份仅一天便净卖出占当日成交量9%的泰国股票。7月外国投资者在韩国股市卖出了61.1亿美元的股票和26.6亿美元的短期债券。而印度股市也接连呈现外资净流出现象。

　　值得注意的是,当前外资对于中国楼市已经不再是“净流入”,部分大鳄的退出意图十分坚决。自去年以来,麦格理、花旗、高盛等投行分别出售了其在上海的大型办公物业,摩根士丹利也开始将旗下地产投资变现。花旗高层曾向媒体公开表示,2008年上海写字楼市场将会出现一个供应高潮,物业未来的增值空间未必理想。并称“目前寻找一个理想项目的难度已经大大提高”。

　　长线投资资本仍在流入楼市

　　在部分热钱趋于流出的同时,另外一部分海外资本仍然对中国市场虎视眈眈。在海外热钱聚集的京沪楼市,外资对物业的买入和卖出十分频繁。有中介统计称,上半年国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元)的买卖共有64宗,与去年上半年的31宗相比,交易量增长高达106.5%,其中,境外资金整栋物业买卖共有14宗。

　　如美国著名的私募投资基金黑石上半年首次在内地楼市出手,收购上海长寿商业广场项目和上海仲盛世界商城。英国高富诺集团也在上海收购两个项目以作长线投资,美国凯雷、韩国“未来资产”等海外基金也在上半年有所斩获。

　　在上半年楼市的外资交易中,有部分买卖是发生在外资之间的“交接棒”。如美国凯雷向印尼三林收购酒店式公寓,高富诺集团向摩根士丹利收购酒店式公寓。有评论人士指出,这表明海外稳健型基金正在从快速资本运作型基金的手中接盘,新的投资者更注重长远的回报。

　　另外一方面,海外资本对于处于资金困境中的内地房地产企业的股权投资也频频展开。如摩根士丹利便收购雅居乐地产海南度假村项目的部分股权,恒大地产也接受了香港新世界集团、德意志银行、美林等机构超过5亿美元的股权投资。新加坡嘉德置地也在几个城市通过收购公司的形式获得一些地块的开发权。

　　外资抄底多瞄准商用物业

　　尽管目前对于流入中国的热钱数额尚没有明确定义,但综合各方的数据分析,热钱的规模大约有3500亿美元至1.75万亿美元之间。当前几年中国经济明显快速增长的时期,外资助推股市、楼市价格暴涨的兴风作浪作用已经非常明显。然而当目前国内外经济形势发生变化时,热钱的流向就变得值得商榷。

　　自国内A股市场从6124点下跌以来,热钱已经从股市上大规模撤出,并且带动各路游资从股市回流银行。但在目前负利率的情况下,暂时停留在银行中的各路资本迟早要选择出路。于是就出现了两种截然不同的观点:经济学家徐滇庆认为热钱可能会在信心恢复后回流楼市或股市造成暴涨。而财经评论员侯宁则表示,热钱已经完成在中国的增值性洗钱,兑现炒作性盈利,准备撤出中国。

　　对于热钱在内地楼市中的动向,中原地产写字楼部总监朱辉表示,目前来看的确有一部分外资选择了出货,但也有外资仍然在源源不断地流入。各路资本对于内地楼市有着不同的判断,在这一点上无论是“撤离说”还是“抄底说”都有各自的道理。

　　值得注意的一点是,上半年外资基金在内地所购买的物业绝大多数都是定位于长线投资类型的商用物业,如商场、写字楼、服务式公寓,并没有贸然涉足陷入低迷的住宅市场。而对于住宅市场,外资更倾向于通过参股或借贷的方式“抄底”那些处于困境的开发商。

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　　“热钱撤离”四大征兆?

　　1.央行数据显示热钱外流

　　7月末外汇各项存款余额1694亿美元,同比增加4.37%,7月外汇各项存款增加56亿美元。公开数据显示,6月外储增量相比今年前5个月放缓至119亿美元,7月的增量则进一步减少至56亿美元,同时,7月实际使用外资金额为83.36亿美元,7月贸易顺差额为252.8亿美元。专家称,“事实上,近两个月来,我国外储增量一直小于FDI与贸易顺差之和,说明近期以来热钱在持续加速流出。”

　　2.股市下跌QFII资金净流出

　　从8月8日开始,B股市场开始出现猛跌,仅两个交易日,上证B股指数就跌去16.6%。由于B股主要面向国外投资者以及用美元开户投资的境内投资者,因此B股的暴跌被认为是外部资金变现抽逃的一个证据。

　　根据大智慧Topview统计,虽然有奥运会临近、外围股市回暖等有利因素,但是QFII在7月份并未延续做多热情。8月1日至8月7日的5个交易日里,QFII资金净流出5.91亿元。

　　3.人民币升值速度明显放缓

　　2002年美元疲软之后,国际热钱大举进入中国的重要原因是预期人民币升值。但近期来人民币对美元汇率持续走低。

　　渣打银行在近期的报告称,预计到今年末人民币兑美元汇率将达6.6,但明年升值幅度将大幅放缓,到明年末可能维持在6.5左右。广东省社科院经济学教授黎友焕认为,由于2008年股市和楼市双双下跌,热钱的套利方向就只剩下人民币升值。若人民币升值预期发生改变,势必会造成热钱出逃。

　　4.管理层严限“热钱”流入

　　发改委日前下发的《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》提出,要与其他七部委加强联动,其实质便是为了防止“热钱”的无限制流入。国家外汇局、商务部、海关总署三部门前不久联合颁布了《出口收结汇联网核查办法》,也被认为是对跨境资本流动加强监管,亦是继国家外汇局要求严查八类账户之后,对境外投机资本监管的升级。

　　本版撰文本报记者王昊

　　■专家观点

　　□中原地产写字楼部总监朱辉:

　　上半年国内房地产市场与外资有关的收购案例多发生在商业地产领域,不得不说外资所选择的时间点把握得非常好,因为国内商业地产市场本身还处在相对的底部。不难发现,广州许多的写字楼价格甚至要低于住宅价格,可以说商业价值是处于严重低估的状态。而今年上半年住宅市场陷入低潮,商用物业市场也受到住宅的拖累,这个时候有许多外资基金就会认为目前商用物业的价格很合理,值得长线投资。

　　□著名财经评论员牛刀:

　　现在,地价回落,原材料上涨,热钱的投机机会大大减少,逃离中国楼市已经成了绝大部分热钱的基本流向,中国开发商已经没有过多的应变策略,只有抢在热钱逃离之前,对地产和房产大幅变现,回笼资金,以应对热钱的套利。我预计,开发商的热钱资金占有率达到30%的项目,都应尽快抛售,否则,悔之晚矣。

　　□商务部专家梅新育:

　　声称大量海外游资即将进入中国房地产市场,由此可以引申出的一个结论是应该维持甚至进一步推高房价,以免外资低成本攫取中国资产；在房地产市场观望气氛日益加剧、房地产泡沫破裂压力日益加大、一些开发商大呼小叫“救市”的情况下,这样的言论难免令人猜疑背后的真实动机。