开发商零售变批发 外资频频收购国内物业项目

　　正当人们还在对楼市面临的低迷市况而悲观之时，外资却悄然开始行动，大手笔收购国内的物业项目，尤其是商业物业和高端住宅项目。招商地产近期宣布，已与ARAManagers(AsiaDragon)Pte ltd就整体出让富城中国100%股权达成了转让意向。

　　外资频频出手

　　招商地产董秘刘宁表示，出让富城中国全部股权实质上就是对南京国际金融中心进行整体销售。南京国际金融中心位于南京市白下区新街口汉中路1号，为5A智能型甲级写字楼，总建筑面积约为11.79万平方米，转让价格初步定为人民币17.5亿元。

　　而这个项目的买家ARA Managers(Asia Dragon)Pte ltd是一家新加坡公司，主要经营房地产基金管理。

　　在上海的商业物业和高端住宅项目中，外资的身影早已频频闪现。美国私募投资基金黑石集团接连出手收购上海长寿商业广场和上海仲盛世界商城，美国凯雷斥资19.9亿元收购济南路8号酒店式公寓，高富诺集团12亿元收购华山夏都酒店式公寓，又收购了上海古北的维也纳广场和新天地附近的翠湖天地御苑6、7号楼。

　　亚洲其他地区投资基金也瞄上中国楼市。韩国基金未来资产近日斥资11亿元人民币收购了位于上海人民广场的华旭国际广场，接着又收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元。而这些收购几乎都是采用整体物业收购。

　　在目前国内楼市低迷的市况下，外资频繁大手笔投资，大有抄底国内楼市的意味。6月份，世邦魏理仕以9.5亿元的总价、单价1.9万元/平方米，购得位于上海的广州发展银行大厦；7月中旬又以单价2.54万元/平方米、总价4.33亿元从远洋地产购得北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座的期房。

　　根据戴德梁行的统计数据，2008年上半年，国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元)的买卖共有64宗，与去年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗，购买主要位于上海和北京的物业。

　　深圳大学金融学教授国世平认为，整体出售表明开发商急于销售回笼，而外资主要投资的高端商业物业和住宅项目具有稀缺性，保值效果良好。分析人士认为，整体收购为外资提供了更大的议价空间，价格更为便宜。

　　股权投资与合作开发兴起

　　从今年年初开始，境外机构对中国楼市传出唱空言论。投资大师吉姆?罗杰斯继去年“建议不要到上海买房”之后，又发表唱空言论，称中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。原摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠也认为，国内房地产市场充斥大量泡沫。

　　尽管如此，外资机构对国内房地产市场的投资并没有停止，荷兰国际投资管理公司(ING)近期宣布成立一项新的房地产基金计划，部分资金将投资中国内地房地产市场。英国高富诺集团也表示，公司计划在未来5年内，在亚洲的资产规模提升至50亿美元，其中50%投资于中国。

　　在开发商资金紧张的情况下，众多外资房地产投资基金，如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等也纷纷出现在国内开发商的合作名单中，股权投资和合作开发悄然兴起。

　　今年2月，瑞银集团与金地集团签订协议，在境外共同发起成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元资金。不久前雅居乐地产控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款；上半年恒大地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元，投资方正是香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林等5家机构。

　　“股权投资的增加是因为国内公司的资金链紧绷，股权出售的溢价空间缩小了，价格便宜。”某外资房地产基金经理表示。

　　国世平认为，诸多现象表明外资依旧看好中国楼市，而国内房地产开发商正面临资金链紧绷的困境，两者一拍即合，通过与外资合作缓解资金紧张，继续推进项目开发。(万晶) (来源：中国证券报)