房产业帮开发商找钱 上海出现资金中介

　　“9~10月是房地产市场传统的销售‘旺季’，但今年很可能面临旺季不旺的窘境。”这是一位上海地产业资深人士的感叹。目前，地产行业人士都在观望，期待市场回暖，更期盼政府能够出台政策，拯救目前的“熊市”。

　　据《每日经济新闻》记者调查，在上海，目前正出现一个为开发商融资服务的新行当。这些被称为“资金中介”的掮客，主要服务对象就是开发商，他们替开发商寻找各种渠道借钱，包括银行贷款、典当行、民间借贷、私募乃至风险投资。

　　资金：银行收紧 融资受阻

　　据悉，“资金中介”的服务费用通常是借款总额的1%~4%。费用虽不低，但开发商仍然对他们表示欢迎，希望通过这些神通广大的 “能人”，帮助他们找到开发资金。

　　根据银监会第二季度的统计，截至6月底，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，同比增长22.5%，比上年同期降低2个百分点，增幅连续7个月出现回落；房地产开发贷款余额为1.95万亿元，同比增长17.7%，增幅比上年同期降低8个百分点。

　　上市曾是去年各大房地产企业最为推崇的融资手段，但今年也已失效。自恒大地产今年初香港IPO受阻之后，证券市场就开始逐渐收紧。不仅重庆龙湖等多家地产公司延迟赴港上市时间，富力、复地等一心回归A股的房地产公司，也因为迟迟未能获得证监会的审批通过而一再推迟登录A股的时间。

　　在银行贷款、证券公司的融资渠道被“收窄”之后，原本暗潮涌动的民间借贷市场也开始提高贷款门槛。原先被允许以工业用地作为抵押的房地产项目，目前已经基本被“民间借贷”封杀。“即使是私人的‘高利贷’，也不接受以工业用地作为抵押物的开发项目。”专事“资金中介”业务的韩小姐这样告诉记者。

　　销售：明折暗降 打价格战

　　比资金断链更容易引起开发商紧张的，无疑是楼盘滞销。

　　根据国家统计局的统计，今年上半年，11个重点城市成交量仅占去年同期比重为55%；全国商品房累计销售面积25892.63万平方米，同比减少7.21%，与去年同期21.45%的增速相比明显下降。在已经公布中报的55家房地产上市公司“积压”的存货达3128.91亿元，比去年同期增加1446.38亿元，增幅达86%。

　　楼盘的滞销，让开发商紧张无比。各地普遍出现开发商明折暗降的活动，给予消费者各种优惠，但却效果不佳，因此开始了更大幅度的降价。

　　滞销之下，开发商对未来市场的趋势普遍悲观。有了这样的预期，开发商就竭力节省各项营销开支。一位营销人士所在公司已连续半年将每月的营销费用控制在10万元以内，而以往该项费用都会高达二三十万元，老板甚至建议他们通过中介公司找客户买楼。

　　土地：拍卖冷淡 退地盛行

　　资金寒流和滞销降价，扼住了房地产企业的两条最主要的血脉，使得他们不得不“割肉”求生。退地和卖地，成为很多开发商应对资金断链和楼盘滞销的主要方法。

　　北孚地产研究所7月发布的地价指数称，开发商夺地竞争热情持续下降，地方政府不得不因此推迟供地计划。以上海为例，上海二季度仅供应两幅土地，且都是位于奉贤和南汇的郊远区域。

　　在土地拍卖市场的同时，去年吃进高价“地王”的开发商则纷纷通过退地或卖地的方式，将“烫手山芋”抛售出去。5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期，以14.12亿元的价格拿下的 “地王”??东莞市南城水濂村地块。

　　近期的万科中报透露，下半年将进一步减少土地购买，除真正优质稀缺的资源外，绝不轻易出手。

　　专家：放弃暴利心态“过冬”

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，地产的“冬天”是地产商自找的。尽管市场低迷，大部分开发商仍然趋向仅给予5%的降价幅度，因此导致滞销，是很自然的事。就像一个赤裸的人在冬天里仍然不愿意穿衣服，自然会被冻死。

　　尹伯成认为，目前，开发商惟一要做的就是放松心态，降价15%~20%。有句古话：“没有卖不掉的商品，只有卖不掉的价格。”如果价格能降至2007年初水平，房地产的“冬天”就完全可以避免。至于去年高价买地的那些企业，大多已通过去年的牛市获取了暴利，虽然会有所损失，但不至于被困死。