奥运后的中国经济（二）

　　回到2007年底，人们很难想象中国的住宅销售面积增速会在零以下??这是自中国住宅开始商业化以来不曾出现过的。在以往比较差的年成，住宅销售面积的增速也是两位数，一般都在20%?30%之间。但今年以来，一直到现在，增速都在零以下。

　　从迄今为止的变化看，由于房地产销售的大幅度下滑，房地产企业现金流恶化，土地招标流拍增多，草根层面的情况显示企业新开工面积和投资增速可能很快开始下降。与此同步，今年上半年建筑装潢材料的销售增长很疲软，家电销售增长的压力也比较明显。零碎的证据显示，由于今年以来企业盈利下降和现金流恶化，银行关注类不良资产上升比较快，其中相当的部分与房地产行业存在关联。

　　需要指出的是，虽然目前房价比较大的下跌主要集中在前期楼价涨速非常高的地区，比如深圳。但从销售面积的增速来看，压力是全国性的??存在于大多数一线城市和更多的地区。销售面积的增速下滑非常快，市场的成交量萎缩得很厉害，表明在大多数地区价格实际上都存在压力。

　　从目前的情况来看，有几个比较明确的结论。第一，在大多数一线城市，房价存在明显高估，高估幅度也许在30%，甚至更高一些。第二，面对需求短期的快速萎缩和销售负增长，市场上的住宅存在短期的供应过剩；这至少要求新开工面积的大幅度减速来逐步稳定供应量。第三，许多房地产企业的现金流都存在压力，存在通过降价促销来改善现金流的动力。

　　人们一般同意目前中国城市居民对商品住宅仍然存在比较旺盛的真实需求，而目前销售的下降部分反映了价格的高估和市场存在浓厚的观望情绪，这一局面什么时候能够稳定下来仍然不得而知；随着更多的“两限房”和经济适用房等投入供应，需求会受到何种影响尚不清楚；去年在不少地区都出现了房地产的投机风潮，这将在多大程度上影响未来房地产市场的供求平衡格局，也需要继续观察。

　　房地产企业现金流的改善显然还需要时间，而市场上存在的供应过剩的消化也需要一个过程。我估计房地产市场的调整也许还需要10个月的时间，当然这样的估计充满不确定性，但比较清楚的是??地产行业最坏的时期还没有过去，甚至是还没有到来。

　　国外的经验教训显示房价的长期下跌对经济的影响很大，部分的渠道在于这影响了银行的资产质量和信贷供应能力，部分的渠道在于财富效应对人们消费行为的影响。由于这样的原因，金融市场对中国目前房地产市场的调整存在许多担心是有道理的，这一过程也确实需要很仔细的管理。

　　尽管今年以来地产市场如此大的调整出乎许多人的预期，但回头来看这一变化也许是值得庆幸的，因为它避免了地产泡沫更大和更长时间的积累。微观层面的感受显示，实际上中国地产市场呈现明显泡沫化状态大约只有三个季度左右的时间。这期间所积累的价格涨幅相当大，但市场成交量并不算大，银行卷入的程度也不很深，局部地区的情况可能有一些例外。

　　注：本文仅代表作者本人观点。