房地产行业“存粮”吃尽 苦盼政策利好

　　房地产行业既是国家支柱产业,也是一个政策敏感型行业,每一次调控,房地产行业都深受影响。去年下半年以来,在国家宏观紧缩政策下,房地产行业火热的行情被摁住,“拐点”不可避免地降临,现金流压力、后市恶化担忧和融资困境,成为房产上市公司最头疼的三大难题。

　　“存粮”支撑的半年报

　　尽管房地产行业已经进入拐点,但房地产板块还是交出了一份亮丽的半年报。截至8月25日,有53家房地产上市公司发布了2008年中报,这53家上市房企今年上半年共实现净利润81亿元,同比增加了49%,整个房地产板块也以61.39%的增长率,成为今年上半年业绩增长最快的前五个行业之一。

　　其实,漂亮的中报并不与今年以来的行业现状相矛盾。众所周知,房地产作为一个周期性行业,其预算和结算一般存在半年以上的时间差。也就是说,让房地产公司装点门面的2008中报业绩,不过是吃2007年的存粮而已。

　　今年以来,房地产市场大幅收缩,消费者观望情绪浓厚,多个一二线城市出现量价齐跌的惨状。与此相对应,今年以来,房地产板块很多个股跌幅达到70%或80%以上,大量股民和机构被房地产股深度套牢,并患上了“地产股恐惧症”:千万别碰地产股!

　　分析人士指出,虽然目前A股市场中的地产股已经历了很大调整,但是其行业的未来业绩很令人担忧,地产股将继续面临考验,整个板块的调整或尚未结束,未来表现不容乐观。

　　房企“钱荒”盼政策松动

　　从中报来看,尽管业绩不错,但闹“钱荒”已经成为各大房企共同的难题,以至于有房企老板调侃:“去年是打"飞的"全国圈地,今年是打"飞的"全世界筹钱。”

　　金地集团的中报显示,其经营活动产生的现金流量净额为-14.74亿元,每股经营活动产生的现金流量净额-0.88元；首开股份,其每股经营活动产生的现金流量净额为-2.15元,而去年同期则为-0.47元,同比上升达357%；保利地产每股经营活动产生的现金流量净额为-2.63元,去年同期则为-0.50元,同比上升达426%。即使手头持有153.7亿元现金的万科,也明确表示要秉持现金为王的经营思路,更注重财务的稳健性和资金的安全性,以应对调整期内市场存在的短期不确定性。

　　由于现金紧张,引发了房地产上市公司的再融资风潮。从5月以来,相继有万科、新湖中宝、保利、北辰、中粮等共计145亿元公司债获批,此外招商地产、华侨城增发83亿元和80亿元也获批。

　　不过,稍微让房企感到宽慰的是,近期以来,政策面不断放出政策微调、银根放松的信号,这也让被困已久的企业看到了一丝曙光。

　　重点公司

　　万科地产

　　万科A是地产股的龙头,其走向对整个房地产板块往往具有风向标意义。万科A的股价,从年初的28.84元,到8月22日万科的收盘价计算6.87元/股来看,扣除派息与转增股份影响,万科股价相对年初已被腰斩,相对去年40.78元的最高点更是跌去73%。

　　今年上半年,万科共实现营业收入172.5亿元,同比增长55.5%；实现净利润20.6亿元,同比增长23.5%,远低于营业收入增幅；毛利率下降了4.6个百分点；每股收益为0.187元,同比增长20.65%。

　　为了应对市场困局,上半年万科的新开工面积较年初计划的新开工面积减少了165万平方米,竣工面积减少103万平方米。此外,万科手上掌握着153亿元的现金,相对其他开发商来说显得比较宽裕,但半年报同时显示,万科在一年内需偿还的债务几近150亿元。

　　分析师指出,考虑到万科上半年有4月销售金额和面积是环比下降的,下半年该趋势继续的可能性仍然较大,下半年的销售压力不容忽视。

　　保利地产

　　今年上半年,保利地产实现营业收入和净利润分别为53.8亿元和10.3亿元,比上年同期分别增长156.4%和272.1%。净利润增长幅度处于行业领先位置；公司实现房地产销售面积131.4万平方米,销售金额107亿元,完成年度计划的44.6%,比去年同期分别增长39.4%和34.5%。截止6月30日,保利地产在建拟建项目61个,占地总面积1287万平方米,规划总建筑面积2402万平方米。报告期内,房地产新开工面积278万平方米,竣工面积44万平方米,完成年度计划的44.1%和12.6%。此外,保利地产还新拓展项目8个,占地面积203万平方米,规划建筑面积412万平方米。

　　金地集团

　　报告期内,公司共实现销售金额49.72亿元,较上年同期增长5.29%；利润2.4亿,较上年同期增长17.13%。金地集团的业务主要集中在深圳、上海、北京、武汉、西安等几大城市。其中,北京地区实现营业收入达9.6亿元,同比增幅170%,而上海仅收入1.4亿元,同比减少近八成；金地集团目前拥有的项目资源约1100万平方米,足够3-5年的开发需求；目前在全国14个城市有开发项目36个,2008年计划开工面积261万平方米、竣工面积186万平方米。

　　半年报显示,受到整体市场影响,公司的销售业绩略低于预期。预计下半年随着更多的新项目入市,销售额将会有较大的增长。但分析人士指出,由于市场低迷,下半年的销售压力巨大,有相当的不确定性。

　　由于金地集团最近一次公开增发的融资方案未能过会,为了解决资金问题,金地正在通过其他途径募集资金,计划年底前募集到3亿美元,这在一定程度上能缓解资金紧张的困境。