房企资金吃紧或持续数年

　　27日，中国央行、银监会联合发出通知，要求各银行要严格商业性房地产信贷管理，让身陷资金困境的房地产企业进一步雪上加霜。

　　事实上，今年上半年，整个房地产市场已首次出现自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况。

虽然从近期上市房企公布的半年报来看，今年上半年房企盈利整体优于其他行业，但大部分公司的资金状况开始捉襟见肘，经营性现金流负值越来越大。

　　积压存货同比增逾86%

　　长城证券研究员刘昆分析指出，这主要是由于购置土地等“扩张性”支出大幅增加，而房屋产品销售的速度没有跟上。据东方证券研究员薛和斌的估算，在2007年房地产公司约110亿元未付地价款中，大概有90亿元需在2008年支付，今年上半年房地产公司支付了超过80亿元的地价款。另外，Wind数据显示，截至目前，上市房企的积压存货比去年同期增加超过86%。

　　地产企业面临的资金困境除了从财务报表数据中可窥一斑外，从地产企业高层的谈话中更可看出， 资金面的紧张将不是暂时现象，而有可能持续数年。

　　在王石暗示国内房地产市场将继续调整后，万科集团总裁郁亮在一封内部邮件中透露，房地产行业资金紧张局面在数年内不会改变，行业调整将更加强化。而光大地产副总经理陈洪志更是认为，资金紧张使得目前已经进入严冬，国内房地产企业雪上加霜，“要么等死，要么找死。”

　　下半年将维持调整态势

　　对此，联合证券房地产分析师鱼晋华在接受本报记者采访时指出，目前影响楼市的主要因素有两个：一个是政策，一个是供给。在政策面上，由于目前通胀压力没有得到有效缓解，货币紧缩政策不太可能有大的变化；而在市场供给上，虽然多数房地产企业已经减少开、竣工面积，但其影响可能要推迟到明年年初。因此他表示，今年下半年，房地产市场将继续维持调整态势。

　　而另一不愿公开姓名的房地产分析师对记者表示，由于延续了2007年爆发式膨胀，多数地产公司在2008年业绩有保证，而从现在各种因素来看，上市房企最艰难的或许不是2008年，而是2009年。

　　今年上半年，整个房地产市场已首次出现自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况。大部分公司的资金状况开始捉襟见肘，经营性现金流负值越来越大。

　　截至目前，上市房企积压存货同比增逾86%，分析师认为,上市房企最艰难的或许不是2008年，而是2009年。

　　本报记者 张忠安

　　链接

　　房地产市场语录：

　　中房集团董事长孟晓苏：什么价格都可以降，只有房价万万降不得。

　　万科集团总裁郁亮：我们能够判断，行业资金紧张的局面在数年内不会改变，行业调整将更加强化这一特征，调整期内住宅施工和土地购置减少已经成为必然。

　　SOHO董事长潘石屹：对一家房地产开发商而言，如果成交量大幅度减少，房子晚销售出去一年，仅资金成本的上升就相当于打了10％以上的折扣。

　　光大地产（广州）副总经理：房地产开发商现在是要么等死，要么找死。

　　深圳SUNSTAR顾问有限公司品牌总监王世泰：开发商不要指望金九银十，要筹钱保太平。

　　观点

　　降价或为房企过冬最好“棉袄”

　　尽管国家统计数据表明，全国主要大中城市的房屋销售价格增幅已连续6个月出现回落，但市场购房者对房价继续下降的预期仍然是高烧不退。

　　记者近期在广州各大楼盘发现，“只看不买等降价”的看楼者不在少数。有行业人士透露，目前房价依然悬在空中，还有下降空间，而目前经济增速放缓、股市暴跌、货币政策收紧、投资加快以及保障性住房持续增加等多重因素导致出现更多的购楼观望者。

　　对此，联合证券房地产分析师鱼晋华认为，目前降价潮的出现，打破了在我国持续多年的房价上涨预期，房价掉头向下的正反馈机制也正在逐渐形成，导致了更多的购房需求观望，推迟了购房行为。

　　著名房地产专家韩世同博士对本报记者表示，现在房地产企业只有降价才能应付即将到来的“金九银十”。他解释指出，从去年年底到今年年初，房地产市场已开始有一波调整，特别是广州，前期房价已出现梯级下降，降幅在20%~30%之间。而且在这轮房价调整中，销量相对稳定，但目前有效需求已基本饱和，因此，开发商要想在量上有所突破，就必须在房价上有所让渡。

　　另外，目前市场供应有加快的趋势，这将加剧供大于求的市场格局，而且在时间上，通常9月以后是房屋销售的旺季，在投资性买家持续减少、购房者观望情绪继续存在的环境下，如果房价还是维持现在水平，有效市场需求就显得不足。所以他认为，房地产企业目前最好的操作就是降价保量。