透视“温州楼市现象”：信贷声声紧 房价节节高

　　温州楼市已成为一种颇受关注的“现象”。统计显示，7月份全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨7.9%，涨幅比6月份下降1.3个百分点，其中只有4个城市的环比涨幅在1%以上，温州赫然在列。

　　尽管房地产市场调控仍在加强，但一些地方的“高房价现象”并未出现掉头的迹象。

　　信贷紧 房价仍在涨

　　今年以来，温州市房产销售面积大幅下降，但新建房屋价格仍在上升。

　　统计表明，上半年温州市商品房销售额为77.17亿元，同比减少49.6%；商品房销售面积94.29万平方米，同比减少48.2%。同时，全市二手房交易量明显下降，据温州市房产交易产权管理中心数据统计，上半年鹿城区普通二手房交易3315套、面积27.35万平方米，成交面积同比下滑24.21%。

　　但同时温州市新建房屋销售交易价格却在节节攀升。上半年，温州市区新上市商品住宅每平方米均价达13450元，同比上升37.91%。国家统计局发布的数据显示，6月份温州新建住房销售价格环比涨幅为1.2%，排名全国第四；90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅为1.4%，排名全国第三。

　　除此之外，对房地产开发商有利的信息并不多。从温州银监分局获悉，今年以来这个市房地产贷款增幅明显回落，整体资金供给下降。截至6月末，全市购房贷款余额367.84亿元，比年初增加18.37亿元，同比少增16.96亿元，增幅为5.26%，不到去年同期增幅的一半，全年新增按揭贷款额度差不多只能满足一手房市场的需求。

　　去年下半年以来，温州市各大银行就纷纷着手控制个人按揭业务和房产抵押贷款业务，包括提高贷款门槛、严格审查制度、减少贷款额度等。一些投资者已选择退出房产投资市场，因而造成了一段时期房地产市场的成交低迷状态。

　　融资难 难不过供求

　　近两年来，尽管温州外围城市房地产市场几经变化，但市区房价似乎并未受到外围市场的影响。融资难，难道真“难”不过供求难吗？

　　一种观点认为，温州楼市之所以“坚挺”，土地投放偏少是关键原因。由于土地投放量偏少，住房供应量难以跟上，多年的供求矛盾就难以解决。虽然房产销售情况不乐观，但由于今年以来房屋新开工面积持续负增长，用于房产开发的地块出让仍不到200亩，土地短期和远景投放目标不清晰，导致温州楼市一直处在高位运行阶段。

　　也有业内人士提出，虽然近年来温州各商业银行收紧了房地产信贷，但一些房地产开发商通过“花样百出”的筹资规避了政策调控。

　　其筹资方式如，一是通过联合建筑商、材料商融取资金。开发商要求建筑商自带资金进场，建筑商通过向材料供应商赊销建材的方式转嫁资金风险，或是建筑商与材料供应商以其他名义向银行融取资金，通过循环“三角债”来进行楼宇开发。

　　二是通过关联企业、个人进行房产按揭，间接为开发商融资。开发商授意无真实买卖意愿的关联企业、个人，以房地产合同价向银行申请房产按揭，套取银行信贷资金，弥补开发资金的不足。

　　三是通过与建筑商勾结，虚增工程款，骗取银行开发贷款。目前一些建筑商的幕后老板实为房地产开发商，在开发某些房地产项目时，双方签订2份不同工程款价的工程合同，用虚高的工程合同向银行申请开发贷款，增加开发资金来源。

　　还楼市供求 “本来面貌”

　　温州银监部门提出，当前尤其值得注意的是，一些开发商想方设法抬高楼面价格，向银行转嫁楼市风险。其表现一种是开发商通过银行向员工发放委托贷款，让员工高价买卖自己公司开发的楼盘，炒高房屋销售价，在房价高位时向银行申请按揭贷款，由房屋住户向银行以高价合同套现，由银行承担部分房市高价风险。

　　另一种是由专业的房产投资者利用手中的现房，不断在圈中人之间互相转让，抬高房价，再通过办理二手房按揭，向银行套取信贷资金，最终把房价风险转嫁给银行。

　　有关人士提出，房地产开发商的种种非正常融资行为，扭曲了正常的楼市供求关系，并使相关信息失真。通过强化住房贷款信贷监管，还楼市供求“本来面貌”已成当务之急。

　　首先，要密切监督房地产企业资金流转。银行机构要提高对各种违规套取银行资金行为的识别力，实行个人住房贷款“面谈”制度，同时完善有关贷款审批发放程序，堵塞银行内部人与企业合谋欺诈的渠道。

　　其次，要尽早编制土地出让计划，合理安排房产供给。建议地方政府有关职能部门尽早编制国有建设用地使用权出让年度计划，加大商品住房土地供应力度，并有节奏地投放市场，以稳定开发商、潜在购房人的预期，稳定土地出让价格和住房价格。

　　第三，加强房屋交易价格监管，保持房地产市场稳定发展。应通过建立科学的定价、估价管理制度，使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，尽量规避个人住房贷款业务价格风险。此外，建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等也是防范贷款风险的有力措施。