嘉定低容积率别墅用地挂牌拍卖

　　早报记者朱楠

　　别墅用地收紧，开发商一地难求。昨天，嘉定区唐行镇一别墅用地现身上海青莲阁拍卖行和上海拍卖行有限责任公司，颇受市场瞩目。

　　目前该地块为一金融企业拥有，欲通过股权转让的方式出售，以公布的拍卖底价3亿元计算，楼板价仅7500元/平方米。渴望住宅用地的一开发商得知这一消息后说，目前这种低容积率的别墅用地在挂牌土地市场上几乎绝迹。

　　“无债务的熟地”

　　上述别墅用地位于嘉定区唐行镇，东近嘉行公路，西至连塘，北至寸心泾，南至旺家村，与上海协和高尔夫球场和规划中的上海马球场相临。

　　青莲阁拍卖行公布的地块信息显示，该地块占地面积约100040平方米，容积率要求不大于0.4，建筑面积约40016平方米，建筑密度要求不大于30%。用地规划性质为居住及体育配套设施用地，规划允许建设住宅、高尔夫球场配套设施。

　　从容积率、建筑密度、绿化率等规划条件来看，这是一块独栋别墅建筑用地。如果按照一栋别墅地上建筑面积300?400平方米左右来计算的话，该地块可建100余套独栋别墅。

　　负责该地块拍卖的拍卖行工作人员告诉早报记者，该地块将在本月开拍，目前拥有者是一家金融企业。“具体拍卖缘由我们不便透露，但可以确定的是，这是一块熟地，拆迁工作全部完成，现在地块上没有任何建筑物，而且项目公司不涉及债务。”该拍卖工作人员称。

　　值得一提的是，今年以来，在市场行情并不十分明朗的情况下，早几年眼红房地产暴利而“插一杠子”的非房地产企业，纷纷将地产项目抛售套现。一位项目中介向记者透露：“由于不看好后市，很多企业都觉得今年应该高位套现，明年宜守不宜攻。”

　　“隐形高额税费”

　　“这应该说是一块难得的独栋住宅建设用地，在别墅用地收紧的土地市场上容积率在0.4以下的地块非常少见。”一位久寻住宅用地而未果的开发商向记者表示。

　　不过，该开发商也表示出疑虑：“这种通过股权转让得来的土地虽然价格比目前市场价低很多，但存在两方面问题：一是是否有隐含的债务问题；另一方面就是接盘者必须按照上家当时的入账成本缴纳溢价部分的土地增值税，这些隐形的税费成本可能相当高昂。”土地增值税理应向卖方征收，但在交易中，卖方往往会将这笔高额税费成本转嫁给买家。

　　上海从2005年6月1日开始统一向花园式住宅（独栋别墅）按照四级差额累进制征收土地增值税，按照转让所得溢价不同，征收税率在30%至60%之间。

　　目前土地转让除了项目公司股权转让这一形式之外，还可通过在建工程转让进行。但是，在建工程转让要求项目四证齐全，并要求已投入25%以上的在建工程量。“合适的项目的确可遇不可求，尤其是住宅用地，挂牌土地市场上有效供应还是太少。虽然二手土地市场、拍卖行等各种渠道的地块并不少，但拿地难度还是相当大。”一位开发商抱怨道。