中国楼市：在“冬天”里发掘机会

　　这几年房地产价格疯狂增长，肯定很不正常，所以现在房地产市场的调整非常正常，非常必要

　　巴菲特说过，泡沫时代猪都能飞。今天的中国房地产市场，显然过了那个遍地是金的时期。房地产界热议的话题也早已不再是冬天有没有来，而是如何过冬。8月29日下午搜房网举行的“后奥运时代楼市走向”高峰论坛，则将这个焦点话题放到了显微镜下。

　　冰火两重天形势比人强

　　“我过去经常说的，形势比人强。过去在很多时候我们卖房子卖得好，不见得说我们本事有多大，可能是形势比较好。现在形势有所变化了，除了一些楼盘表现特别出色之外，我们看到更多的是另外的景象。”北京科技大学经济管理学院教授赵晓在此次论坛上表示。

　　赵晓说，“表面看房地产市场有些指标不错，投资增长30.9%，有的学者说房地产投资还很高，但是这是名义增长的指标，在物价激烈波动的情况下，你的真实指标可能发生巨大变化。如果考虑到1至7月份我们的投资价格指数是增长10%以上，房地产投资指数可能会更多，所以房地产实际投资增长应该是20%，在过去几年来看可能是最低的。”

　　“另外，新开工项目的增幅在下降，成交量急剧萎缩，北京市场就下降40%多。再加上土地流拍，显示出开发商对未来的预期。还有一个现象是断供，最新资料表明，深圳房地产再下降10%，据说有50%的人会拥有负资产。这和去年相比可以说是"冰火两重天"。”

　　不过，赵晓也认为，“从基本面来看，应该说中国房地产仍然有很大的发展空间，这是因为中国仍然处在经济结构内在调整动力强劲、增长动力也非常强劲的时期，这个时期并没有走完。从大的经济发展来看，中国的工业化大概也就完成一半，从量上来看我们走完了45%的进程，而中国房地产大概也就走完三分之二，这是从住房面积考虑的，因为2007年中国城镇平均居住面积与发达国家相比大概是占60%。”

　　“中国处在方兴未艾的阶段，所以不可能出现香港1997年那样的拐点，但是会出现阶段性的调整。我们知道影响房地产发展最重要的问题是资金，就是有没有钱买房子，但是我们看到资金是不缺的，比如6月末，全部金融机构各项存款余额达到45万亿元，同比增长17.8%。而前年中国房地产住宅这一块的销售也就是27000亿元。”

　　虽然基本面没有改变，资金也不缺，但是有一些东西发生了变化，赵晓说，“特别重要的是信心发生了变化，走在十字路口的中国经济使很多人心理预期发生变化，希望政府的政策更加灵活，调控力度和节奏应该更加成熟。”

　　走了有多远回来就要走多远

　　“现在不是冬天来了春天不远了，其实我们已经到了北极。我做了15年开发商，我们一路走来，没有回落过，我们现在走了很远的路到了南极，也需要走很远的路才能回来。”大连圣杰房地产开发公司总经理姜志刚的话跟他的博客一样火辣。

　　上海证券报评论部主任时寒冰跟姜志刚完全出自同一个战壕。“北京现在的房价如同6000点时的中国股市。美国从有房地产以来到现在，估计18年一个周期，一个周期上涨幅度20%，而深圳去年1到5月就超过了50%的涨幅，这是对未来消费的透支。另外股市从6000多点下跌到2000多点，套住了一部分人，这些人正是购买住房的核心人群，他们对房地产需求是有很大影响的。”

　　事实上,量跌价滞正是搜房网总结出的今年上半年北京楼市的一大特点。根据搜房网提供的数据，上半年北京商品房销售均价为12302元/平方米，比去年同期上升1523元/平方米。虽然房价同比增长14%，但增速下降24个百分点。与此同时，上半年北京商品房销售面积457万平方米，同比下降47%，增速下降20个百分点；竣工面积818万平方米，同比下降15%，增速下降35个百分点。有关人士据此认为，北京商品房销量出现萎缩，短期内供过于求的局面不会改变。

　　“我们经常说一句话，2005、2006、2007年傻子都能卖房，呆子都能赚钱。这几年房地产价格疯狂增长，肯定很不正常，包括从业人员素质下降很快，销售人员的佣金5万元、6万元都有，所以现在房地产市场的调整非常正常，非常必要。”国美第一城和明天第一城总经理陈云峰说，房地产行业进入严冬，对于房地产从业人员未尝不是个机会，可以抓住这个机会强身健体。

　　行业的发展最终需要回归到理性

　　“从去年年底到今年，大家感受到需求不断萎缩，持币观望现象非常严重，这和去年排队买房、一号难求的状态形成鲜明的对比，现在不再讨论冬天会不会来，而是冬天已经来了，我们怎么面对的问题。”在此次论坛上，搜房控股副总裁兼COO刘坚说。

　　至于如何过冬，陈云峰认为制定合适的价位非常重要。“北京所有房地产价格都迅速突破15000元向20000元涨，但是如果你把价格拉到15000元以下、13000元以上，马上就可以热销，从今天发布的销售前十名的项目来看，足以证明这一点。所以大家在房地产经历严冬的同时，不要盲目乐观，要好好考虑自己该怎么做。只要房地产行业认真调整，肯定有机会。”

　　中弘集团副总裁陈梁则表示，“应对寒冬周期，我们一方面是扩大融资渠道，一方面是放慢拿地开发的速度，再一方面是严格控制成本和预算，还有是加强企业自身品牌的建设，包括产品的定位和服务内功这一块的提升。”

　　“房价跌到什么程度是消费者决定的，我认为房地产企业应该提供具有更高性价比的房子。”社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，开发商面临冬天可能有四个选择：第一是抛售资产，最大限度减少损失；第二是冬眠，停止投资，期待春天；第三是冻死，资金链断裂，破产倒闭；第四是撤退和转型，比如不做开发商去养猪，如果手里有不少资金则可以做信贷公司。

　　尽管近来频频看到有关开发商转行养猪的新闻，但真正愿意离开房地产行业的毕竟还在少数。正如北京泰福恒投资发展有限公司副总经理刘新虎所说，“行业的发展最终需要回归到理性。IT行业可能是房地产行业很好的参照，曾经也辉煌过，也经历过冬天，现在走到了良性发展，我希望房地产也一样。”(蒋菡) (来源：工人日报)