宏观调控下上海房贷走势

　　看宏观调控下上海房贷走势

　　相比2007年的火爆状况，2008年上海个人房贷较为冷清。上半年个人住房贷款（含公积金贷款）随着房产交易量的变化而出现剧烈波动，增幅忽上忽下。一些银行界专业人士预测，由于房产市场交易量持续低迷，上海下半年房贷走势仍不容乐观。

　　在房贷剧烈波动的背后

　　根据央行上海总部公布的数据，2008年1至6月，上海新增人民币贷款1638.5亿元，相当于2007年全年增量的63％，同比增长160亿元。尽管这是一个很高的增量，但其中的房贷增幅却不大，相反还出现剧烈的波动态势。统计表明，2008年1至3月，上海房贷市场较为冷清；4至5月增幅先抑后扬，6月才出现一波小高潮。

　　第一季度的三个月，上海个人商业房贷增量分别锐减37.42亿元、3.88亿元和7.35亿元。第二季度最后两个月，上海中资银行个人商业房贷增幅突然飙升。尽管第二季度比第一季度增幅总体减少196亿元，但第二季度后两个月突然上窜42亿元，创下2008年上半年最高增幅。截至2008年6月底的数据，上海商业银行房贷余额为622.82亿元。相比2007年底增加40.44亿元，同比增幅为34.7％。

　　与商业银行房贷行情剧烈波动不同的是，上半年上海住房公积金贷款总量却呈稳中向上态势，而且个人贷款平均额度也在增长。据统计，上半年公积金归集总量为126亿元，同比增长17%，增幅高于去年同期4个百分点。个人贷款平均额度从19.15万元上升至21.80万元，增幅为13.84％。

　　上半年房贷增幅忽上忽下变化的原因在哪里呢？

　　首先，同房地产市场交易量的变化有关。年初上海商品住宅销售面积大幅度减少，房贷发放户数随之下跌。4月，上海楼市走出一波小行情，５月，销售楼盘突然创新高，甚至创下近12个月以来最高成交量，达到245万平方米。6月，行情又进入低迷状态。这种反复无常的销售现状，直接影响到银行房贷量的变化。其次，同商业银行自身观念和工作的积极性有关。今年头几个月，商业银行对个人住房贷款控制十分严格。但到了6月，部分商业银行突然加大个人住房贷款的营销力度，促使新建商品住宅和二手房的贷款额分别增加13.2亿元和13.9亿元。

　　上半年上海住房公积金个贷之所以快速上升，原因大致有以下三个。一是由于公积金贷款利率远低于商业贷款利率，购房者何不充分利用此优势呢；二是2007年9月上海推出公积金个贷“扩大限额”政策，此举使申请公积金贷款的家庭有所扩大。该政策规定，对购买第一套自住住房的家庭最高贷款限额由过去的30万提高到50万元，结果上半年公积金贷款增加幅度达到15%。三是公积金贷款提前还贷者较少，显然这同公积金贷款利率相对较低有关。

　　据悉，目前上海市场的二手住房贷款已经成为拉动个人住房贷款增长的重要因素。专业人士分析，目前一手住房成交主要集中在中外环、外环外两大区域。由于楼盘总价较低，加上一半以上购房者一次性付款，使一手房商业性贷款量大大降低。即使申请贷款，也主要以搭配住房公积金贷款和装修贷款为主。二手住房成交区域大都集中在市区，总价较高，商业性贷款需求当然较强。

　　下半年房贷市场难以乐观

　　有专业人士这样评价2008年上海房贷市场的走势：“一季度萎缩、二季度复苏、三四季度走向调整”。更多人士认为，下半年上海房贷市场回暖可能性较小。

　　一位银行业人士说，房贷业务增长是建立在房屋成交量基础之上的。今年上半年，上海房地产交易量一直在低位运行。虽然3月后略有上升，但总体上远没有达到预期期望。银行房贷业务的普遍现象是，第二季度少于第一季度，第三季度又少于第二季度。

　　最新公布的上海市住房公积金上半年运行分析报告显示，本市上半年住房公积金归集额125.96亿元，同比增长17%，增幅高于去年同期4个百分点，呈现稳中向上的增长态势，这主要得益于工资基数和缴交人数增加的合力驱动。另一方面，由于住房公积金利率低于商业贷款，提前还贷需求明显下降。当然，受楼市低迷影响，公积金贷款户数也明显减少，使资金沉淀有所增加。

　　上半年本市商品住宅销售面积大幅减少，成交量萎缩，受此影响个贷发放户数同比回落。上半年放贷户数4.97万户，同比减少10.64%。个贷发放户数的减少，是导致上半年贷款额增幅明显回落的主要原因。

　　种种迹象表明，下半年上海房地产市场明显回暖的可能性不大。因为，年末房贷业绩完成取决于楼盘交易情况。根据国家统计局公布的7月份“国房景气指数”报告，房地产市场出现较明显的景气回落态势。数据表明，全国商品房交易已连续8个月环比回落，商品房空置面积同比增长6.1%。个别专业人士甚至认为，到2009年国内房贷业务也不会有大的起色。

　　为此，一些商业银行准备采取一些其他措施，包括调整和强化零售业贷款品种结构以及车贷业务等，目的是度过房贷增长的疲软期。

　　不过，也有银行人士持较为乐观态度。一方面房地产市场往往有“金九银十”之说，楼盘成交持续低迷之后迎来一波小小的“反弹”不是没有可能；一方面目前各家商业银行压缩消费贷款以保房贷的意愿十分强烈，他们将倾注更多力量扩大房贷业务量。

　　银行房贷风险尚可控制

　　尽管楼市、股市表现疲软，但上海银行的不良贷款余额和占比两项硬指标在今年上半年并没有上升迹象。

　　有关机构发布的2008年上半年金融数据披露，上海银行业发展态势良好，各项存贷款增速放缓。按“五级”分类口径统计，银行业6月不良贷款余额为428.43亿元，比年初减少34.22亿元；不良贷款率1.82％，低于国际先进银行业资产质量2%的指标。其中一份《上半年上海市房地产信贷报告》显示，上海市房地产贷款总体增长趋缓，但房地产开发贷款投放仍较多。个人住房贷款探底回升，但总体上房地产信贷风险仍在可控范围内。

　　该信贷报告说，至2008年6月末统计，全市中外资银行住房开发不良贷款余额是16.1亿元，比年初减少1.7亿元；不良贷款率为1.92％，比年初下降0.48个百分点。全市中外资银行机构个人住房不良贷款余额19.7亿元，不良率为0.64％；分别比年初减少0.9亿元和下降0.04个百分点。

　　上海银监局认为，随着房地产直接融资、外资流入、委托贷款及民间融资等渠道的不断开拓，房地产开发企业融资渠道日益多元化，房地产开发投资对银行信贷的依赖程度已经有所下降。

　　但是该信贷报告认为，目前特别要关注二手住房贷款的风险。目前，上海本地购房者的二手住房贷款不良率达到1.64％，为个人住房贷款中风险最大的部分。一般情况下，二手住房贷款发生风险的概率往往是一手住房的3倍。目前上海二手住房贷款不良率为0.4％，比一手住房高0.82个百分点。

　　上海银监局近日表示，下一步将重点加强房地产信贷的风险监测。银监局负责人强调，全市银行业金融机构要特别关注房地产信贷的风险监测和集团大额贷款的风险管理。具体包括重点加大对房地产开发商资信和财务状况的监控、加强对资金流向的监测、防止银行贷款用途发生改变、防止房地产商利用“假首付”、“假按揭”、“假房价”等手段骗取银行信贷等。同时，一定要依据借款人真实和稳定的收入来源作为贷款审批的首要标准，并落实面谈与面签制度，坚决杜绝“分期首付”、“零首付”等违规行为。