潘石屹的“非典型”涨价

　　在二战末期斯大林格勒保卫战中，双方短兵相接以及贴身肉搏，使得战争接近尾声时展开的“巷战”最终成为双方一决胜负的关键。

　　“在别人向你射击前，你根本不知道敌人是谁。”这是典型的“巷战”状态。

　　但是有媒体将最近万科降价、SOHO涨价也称为“巷战”，就有些牵强了。

　　有关“巷战”的言论由SOHO中国董事长潘石屹最近的“涨价论”引发。

　　已借助“三里屯SOHO”将近60亿元人民币收入囊中的老潘此次以貌似不经意的姿态，要将SOHO旗下项目平均提价5%，并言之凿凿：“期房销售过程当中不涨价是不正常的，若SOHO中国目前在售项目不涨价就意味着降价了。”

　　同时，老潘在7月份就“认为现在是房地产最困难的时候，不会更坏了。风雨过后总是阳光”。而且他在博客中明确表示：“看好奥运后北京地产市场，对提价有足够信心。”

　　市场数据似乎也足以成为有力的佐证。在老潘看来：目前的市场信息中，出现了一些错觉和混乱。从国家发改委和国家统计局公布的2008年上半年和2008年7月份全国房价的数据来看，除了深圳之外，普遍都在涨价，而媒体的报道都说是在降价。

　　总之，“涨价是很自然的决定”。在市场经济的形势下，民众的确没有道理对房价的涨跌横加指责，只是老潘的一席“涨价论”搅乱了地产界“一池春水”，却也有混淆视听之嫌。

　　首先，在“牛市”每每受到房价上涨的质疑，开发商群体谈房价必言“楼盘定价并非遵循成本定价法，而是供需决定论”，商业物业的开发“成本”，往往是开发商不愿谈及的敏感话题。但是遭遇“熊市”，开发商又掉转矛头开始感慨房屋的建造成本给行业带来了所谓“压力”，类似的观点十分频繁地出现在各大开发商的语录中。虽然在业内人士看来，每吨钢涨价1000元，可能给建筑成本仅带来100元/平方米的升幅，但是这种微小的颤动似乎也是一夜之间令开发商“不堪重负”。

　　其次，因为老潘的SOHO仅代表一种狭窄的地产业态，并不具备典型意义。因为老潘至今足不出北京，而且项目也是商用。而如今的北京与上海商业地产市场虽然暂时依然景气，可是全国大多数二、三线城市的商业地产都在缩水，出租都成问题。

　　再次，若将SOHO中国与万科的项目相提并论，甚至说双方已经展开“巷战”，则更为无稽之谈，因为双方不仅所开发物业形态不同，而且由于在全国铺开网络的经纬度不同，也根本没有“贴身肉搏”的可能。

　　仅从这个角度来说，老潘的销售顺畅与全国拓展的住宅开发商无关，涨价与否也与万科跌价与否不存在逻辑关系。何况老潘选择的都是北京的精华地段，所针对的客户正是那一小撮掌握着大笔资金的“投资客”，再通过这些小业主租赁给类似于“个体户”的群体作为居住或是办公场所。

　　在长安街上给“创业者”一个体面的容身之地，这才是老潘项目的价值所在。但是无论是SOHO的“买家”还是“租客”，都是“小众”，既不足以作为整个北京商业地产市场的风向标，更不能用以判断普通商品房市场的景气与否。

　　最后，老潘的眼光和运气让SOHO本身在楼市最火的时候上市，他们因此拥有充沛的现金流，甚至对于现金回笼也没有其他缺钱的开发商那么急切，即使这些开发商也在北京CBD开发商业物业。

　　综合上述四点，若是以“非典型”的SOHO的现状作为行业情形的判断依据，就太片面了。

　　在大多数开发商开始小幅打折，或是硬挺着静观其变的情形下，老潘一句轻描淡写的“涨价是很正常的事”足以令业内哗然。

　　所以，可以预想的是，与之前振臂一呼便可引发其他地产商争述“楼市未至拐点”的局面不同，此次老潘逆市“涨价”或许将是孤“涨”难鸣。