居住消费升级仍盛 言暴利时代终结

　　赵宁

　　上个月，一则本不该成为新闻的“旧闻”成为了地产界热议的焦点。当国家统计局网站上出现了

　　《市场不支持高房价》的文章，并声称“房地产的暴利时代已经终结”之后，虽然此后国家统计局澄

　　清这并非官方观点，但却仍掀起了对房地产暴利的新一轮讨伐。

　　房地产行业存在暴利吗？表面上难以被统计数据证实。从全国工业企业与房地产企业销售利润率

　　的对比来看，虽然从2005年开始后者逐渐高于前者，但是要将不到10%的销售利润率称为暴利却有些

　　牵强。

　　但从单个房地产项目的角度来看，暴利的存在却是显而易见的。虽然外界要求公布房地产成本一

　　直没有得到地产界和地产商的普遍回应，因此也很难获知具体盈利状况，但是从国内各类富豪榜上地

　　产富豪多如过江之鲫，而且“发家致富”速度都很快就可以清楚显示房地产行业利润是相当丰厚的。

　　另一方面，即使行业成本比较隐晦，但商品房的显性成本却相当容易获知，特别是在土地“招拍

　　挂”之后。虽然将土地价格（楼板价）+建安成本等同于房屋造价过于粗陋（因为很多土地出让可能

　　附有一定的拆迁条件或者公建配套要求，这都会实际上增加造价成本），但即使考虑到这一因素，房

　　地产行业仍然存在暴利。采用国家统计局认定的竣工房屋造价作为成本（可能这一数据没有包括销售

　　中的税费），那么按此计算，房地产行业的利润仍然相当可观。

　　即使在本轮房价暴涨之前的2006年，商品房的平均毛利仍然达到了115%之多，也就是说销售价格

　　在造价成本的两倍以上，试问当前有哪个行业可以与之相提并论？

　　但如果放眼历史，这样的案例却又比比皆是。不要提美国当年“一夜暴富”的“黑金（石油）”

　　历史，即使在中国市场经济发展短短二十几年的历史中，所谓的暴利也在很多行业中出现过，上世纪

　　80年代的家电、90年代的汽车在当时就如同如今的房地产。只不过在八九十年代“与国际接轨”并没

　　有如今这样发达，因此我们很难获知与世界水平相比，彩电价格收入比和汽车价格收入比如何“特殊

　　”而已。比如一台18英寸的彩色电视机，在1985年的中国价格是3000元左右，而根据1985年统计，全

　　国职工平均工资1239元，那么彩电价格年收入比就达到了2.5左右。而当时在美国，一般月收入就可

　　以买好几台这样的彩电了，与之相比家电的价格显然也十分“离谱”。汽车也基本类似。

　　从经济学简单原理来看，一个新兴行业在出现之初，其利润一般都是相当丰厚的，所谓“第一层

　　油脂”就是这个意思，而众多风险投资之所以能够在1∶10的低成功概率下迅速发展壮大，也正是因

　　为成功项目最终能收获高达十几倍甚至几十倍的回报，可见暴利行业并非房地产独有。当房地产从暴

　　利逐渐回归到正常利润之后，也有其他行业会继续这样的暴利历程，比如如今的天然橡胶种植，其投

　　资回报并不比前几年的房地产逊色。

　　如果不考虑那些“昙花一现”般的投资商机，以同处制造业的家电和汽车作为参考的话，显然能

　　得出很多有意思的结论。最直观的结论就是家电、汽车和房地产这三类产业的兴旺正好对应了不同的

　　消费升级浪潮，而消费升级起步阶段也正好是暴利存在的黄金时段。相对于对该类商品如波涛汹涌般

　　旺盛的需求，供应却因资本、技术、管制等多种因素而相对短缺，在这种情况下价格的猛涨和暴利的

　　存在也就是顺理成章的了。从价格高企来看，单个商品赚取的利润是最大化的，从供不应求来看，投

　　资的规模效应是最大化的，毋庸置疑此时行业利润远超过了社会平均水平。

　　可见，房地产暴利经久不消并不能简单地归罪于政策的缺位、消费的不理性和市场机制的缺失，

　　却正好说明此轮消费升级的能量之大难以在短期内衰竭，其他的因素只不过是“推波助澜”而已。具

　　有上百年市场经济调控妙手的美国，不也曾因为“婴儿潮”的住房消费浪潮出现了长达二十年的房地

　　产兴盛吗？回想起在世纪之交我们正在为国内消费不振而担忧之际，很难想象过于旺盛的居住消费需

　　求会如此快速地将国内的房价从千元级别推高到了万元级别。因此，本轮消费升级何时由盛转衰，这

　　可能才是暴利结束与否的关键标志。

　　（作者为第一财经研究院研究员）