地产公司中报齐唱“大约在冬季”

　　上市公司中报大幕已经落下，众多房地产公司中报数据表现各异，有的公司在严寒的楼市中继续高歌猛进，有的公司已经收缩战线、严防死守，但不论是前进者，还是撤退者，在中报里，都同声高唱“大约在冬季”，“猫冬”成为业界共识。

　　业绩差距有所加大

　　2008年上半年的楼市，普遍让各家房地产企业感觉到了生意难做的滋味，但个别企业逆市逞强，不但销售收入没有受到负面影响，就连利润率这一标准，也实现了增长，业绩之好，超出市场普遍预期。

　　保利地产中报数据显示，在楼市调整的大背景下，保利地产房地产业务的毛利率却逆市攀升，今年上半年的房地产业务营业收入为52.21亿元，营业成本为28.19亿元，虽然成本比上年同期有所增长，但毛利率依然高达46.01%，比上年同期增加6.29%。

　　北京房地产龙头企业首开股份的利润率水平也很高，其2008年中报的房地产业务以及出让业务的利润率都在40％以上，因该公司在去年进行了重组，其前后财务报表没有对比性，无法明确其利润率是增长还是回落。

　　万科、万通地产、金地集团等龙头地产企业业绩普遍实现了增长，但值得注意的是，其增速明显回落。招商地产、中粮地产、北辰实业、泛海建设、金融街等知名房地产企业业绩则出现了不同程度的下滑。唯一一家“国字头”房地产开发央企，ST中房因公司上半年确认的主营业务收入减少，上半年持续亏损。

　　总体看来，各房地产企业之间的分化程度继续加大，如同前几年所预测的那样，各公司在收入、利润率、净利润等指标间的差距陆续增大。

　　已准备面对“深寒”

　　针对未来的市场态势，大多数房地产企业均表示悲观，认为调整还将持续。在发布中期报告同时，万科还发布了7月份销售情况简报，显示公司7月份实现销售面积36万平方米，销售金额31.1亿元，分别比2007年同期减少27.0%和15.0%。

　　万科方面指出，鉴于宏观环境的复杂性和不确定性，此次行业调整的时间可能会延长，部分地区甚至可能出现过渡调整。而万科基于此前的判断，已经为此做了充分准备。报告显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。为应对市场变化，万科全年开工面积将为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积将为586万平方米，较年初计划减少103万平方米。

　　值得关注的是，万科在今年上半年拿地324万平方米，而新增项目中有76.2%通过合作方式获取，平均土地成本2155元/平方米，远低于去年。截止到目前，公司规划项目按万科权益计算的建筑面积为1909万平方米。

　　为了回避市场风险，有些公司加快了项目的处理速度。为降低公司经营风险，回收资金用于其他房地产项目开发，首开股份便将持有的北京耀辉置业有限公司62%的股权全部转让给香港世纪协润投资有限公司。此次股权转让，经双方协商后确定转让价格为人民币4.587亿元。耀辉置业目前主要开发耀辉国际城项目。

　　应对策略全面分化

　　面对市场的不断调整态势，有的企业开始调整产品价格，降低利润率，保证公司的现金流，以谋取更大的市场份额；有的公司则不然，以追求利润率为第一目标，在成本的驱动下，开始上调价格，各企业应对市场的策略全面分化。

　　8月28日，万科在上海本地媒体刊登促销广告，称在8月30日至9月14日期间，旗下8个楼盘限时推出特价房源。与以往“挤牙膏”式的让利促销不同，此番万科喊出“直降10万”的口号。据悉，在位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘，此次共推出60套特价房源，都是90平方米的精装小三房，如果当天签约并在3日内付清3成房款，那么就可以享受10万元的优惠。如果一次性付清房款，那么还可以在这个基础上再打9.9折。

　　SOHO中国近日却决定涨价，潘石屹表示，SOHO中国平均涨价幅度在5%左右。根据以前市场反映，商业、写字楼涨幅要多一些，公寓的涨幅要小一些；销售速度快的大户型涨价幅度多一些，销售速度慢的小户型涨价幅度小一些。公司的销售部门会根据这些原则制定新的价格表，SOHO中国对这次提价有足够的信心，最重要的原因就是SOHO中国的项目销售得非常好，有些类型的房子已经抢购一空，因此涨价是很自然的决定。

　　潘石屹表示，SOHO中国项目涨价的消息在媒体公布之后，接触到的一些客户，他们对于涨价反应很正常，并没有对此表现出强烈的不满等情绪。反应比较激烈的反而是各种各样的媒体，尤其是网络媒体。这几天，公司项目的销售情况和以前基本一样，没有太大的起伏。