地产冬天或刚开始

　　销售面积降一成 存货金额增七成???

　　房屋成交冷清已经延续多时，北京房地产交易管理网数据显示，上半年北京商品住宅签约为40600套，同比（2007年65004套）下降38%。8月成交量延续了7月的低迷，期房成交量环比下降近两成，现房住宅成交量下降5成。

　　7、8月份本是传统楼市淡季，加上奥运关口单双号限行等原因，这个夏天的地产业格外地冷。北京楼市的冷清只是全国楼市低迷的一个缩影。发改委最新数据显示，今年前7个月，全国商品住房竣工面积1.65亿平方米，同比增长12.4%，但销售面积同比下降了一成，只有277亿平方米，增幅下降37.2个百分点。

　　这种低成交，会不会在“金九银十”的这两月有所突破？协成房地产经纪数据显示，预计9月北京将有38个新盘上市，尽管不能与去年9月单月77个项目的新盘量相比，但比8月仅14个新盘量还是增加了不少。其中包括许多自8月推迟的项目。开盘最低均价6300元/平方米。两个月内，京城约有80个房地产项目开盘，

　　大量的供应本身可能就对房价不利，而近期，北京限价房的供应显然也会抑制房价的上涨，9月1日，北京市首批限价房??石景山1784套限价房开始选房。未来一个月内，西城区、丰台区、海淀区等区的限价房摇号也将陆续展开。据了解，北京各城区9个限价房项目将在10月底前全部完成公开摇号配售，共计2.7万套。目前16个限价房项目中，均价最低的华润门头沟新城冯村项目，均价仅为4500元/平方米。以北京目前正在热销的首批限价房首钢金顶阳光为例，均价仅为6250元/平方米，但周边代表性楼盘鼎城?e托邦均价达到13000元/平方米，周边区域的二手房均价也在8500元/平方米。限价房针对的主要是楼市购买的主力军中等收入人群，上万套限价房入市，价格和位置均有优势，这意味着很大部分市场需求将得到满足。

　　对于房价上涨最大的阻力则来自于房价与居民收入之差。据统计，2007年全国商品房平均销售价格高达3885元。按照90平方米的小户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价与家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了26倍。

　　按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入应当达到32万元-54万元，才能适应这个房价，即使家庭收入按照10%的高增长速度，也需要16年-22年的时间。

　　中金公司首席经济学家哈继铭从购买力分析国内楼市，加上居民灰色收入，月供平均占到家庭收入的75%，比国际上40%的合理比例高出很多。毫无疑问，消费者持币观望的态势还将蔓延。

　　●地产公司存货同比增七成

　　除却市场销售不利，回款受阻外，房地产公司积货大增。这也导致房地产公司资金频频告急的主要原因。据中房网数据统计，上半年全国商品房销售面积为2.59亿平方米，同比萎缩7.2%，销售额为1万亿元，同比下降3%。尽管营业收入有近4成的增长，但上半年存货总额为3594亿元，同比上涨7成，经营活动的现金净流为负266亿元，而去年同期负65亿元。

　　目前已公布中报的94家地产上市公司，积压的存货共达3909.87亿元，同比增加1760.29亿元，增幅达81.9%。其中保利地产存货已超过368亿元，同比增加154%，如果按公司2007年的营业收入约81亿元计，这些存货至少要消化4年。即便是万科，其存货也已高达811亿元以上，同比增幅超过87%，以公司2007年超过355亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要两年以上的时间。

　　●资金饥渴局面不会大变

　　地产公司资金链的隐忧，加大了房贷风险，让上市银行也卷入旋涡中。已经发布中报的上市银行房地产贷款规模正在以10%以上的平均速度增长。兴业银行以14.29%的房地产贷款占比居于首位。某券商指出，随着房价降低的预期形成以及紧缩调控政策效果的显现，房地产贷款的风险并不像某银行高层所说的“担心是多余的”、“这个产品的空间还很大”。

　　正是出自于对地产行业的风险控制，8月27日央行、银监会发布了一则通知，对闲置土地的贷款进行明确限定。要求对于部分项目审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信。同时，闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。此举被舆论认为是有关方面，保“银”弃“地”之举。

　　从也正是在此背景之下，继今年3月金地集团发行12亿元公司债后，7月以后地产公司频繁发债，保利地产、新湖中宝、北辰实业和中粮地产已分别发行43亿元、14亿元、17亿元和12亿元公司债。9月5日万科公司再发公司债。与此同时，地产公司分行的债券利率不只远高于其他公司债，也大有越发越高之势。地产公司中信用等级最好的公司，万科此次发行的无担债券利率已达7.00%。而新湖债的票面利率则高达9%。

　　●民退国进 地产变局

　　资金紧张的局面短期内难以改变。即便是传言，被“救市”的也不包括房地产。中房协副会长兼秘书长朱中一强调，政府不可能立即出政策解决房地产市场的困难。而日前国资委高调表示将主动推进地产央企的重组进程，其中以房地产业作为过渡的中央企业将会逐步退出，这意味着僵持4年之久的央企房地产业务组合将有松动。

　　国资委一内部人士透露，“目前还没有更进一步的详细方案，但企业改革局在与一些地产央企接触，暂定房地产作为主业的央企保留14-15家，企业主业之外的辅业资产都须进行主辅分离改制。因房地产是央企最大的辅业资产，央企房地产业务的重组，是国资委主辅分离改制最先推进的。”

　　地产界的领军人物之一冯仑在最近一期《南方人物》接受采访时表示，在地产行业，已经出现国进民退的情况，他说，“4年前，国资委宣布了主委的17家大型国企的主营业务进入房地产，现在这些企业大部分已经或正准备上市，如今在A股房地产市场，排名前10位中已经没有民营房地产企业。相较于4年前民营企业70%的比例，整个的转变究竟是意味着市场经济的进步、中国改革的深化，还是意味着我们又要走一条新的道路？不得而知。”

　　摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆指出，2007年第三季度以来，房屋销量下滑显著，未来几个月楼市将面临供大于求的风险。如果房地产销售持续放缓，那么迟早会表现出房地产投资放缓，而这将对于经济其他领域都产生负面影响。

　　尽管此说法极其正确，但对市场的走淡，行业的不景气，对于个人住房者来说，总是利好的，毕竟房子的第一功能是居住。