开发商：降价能否催生楼市“金九银十”？

　　一举一动都牵动业界神经的地产巨头万科，中秋前夕在长三角地区再度祭出降价大旗，部分楼盘单套降价幅度达到10万元。在楼市传统销售旺季到来之时，此举无疑是先燃战火。是扭转颓势绝地上演“金九银十”，还是延续地量成交、重蹈去年“铜九铁十”的覆辙，成为此刻开发商最关心的问题。

　　“鲶鱼”万科再掀降价风暴

　　元宵节率先在上海竖起“降价”大旗、搅乱楼市一池春水的业界大佬万科，又一次吹响了打折的号角。

　　8月28日，万科在上海本地媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，宣称在8月30日至9月14日期间，旗下八个楼盘限时推出特价房源，更有精彩礼包和惊喜大奖。与以往“挤牙膏”式的让利促销不同，此番万科喊出“直降10万元”的口号，令业界备受震动。

　　在位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘，闻声而来的看房者络绎不绝。销售人员向记者介绍，此次共推出60套特价房源，都是90平方米的精装小三房，原来总价在130万元至155万元之间，如果当天签约并在三日内付清三成房款，那么就可以享受总价10万元的优惠。如果一次性付清房款，那么还可以在这个基础上打9.9折。

　　另一个位于松江区的楼盘白马花园，销售人员常小慧介绍说，这次共有80套房源参加特惠活动，最高折扣达8.5折，50平方米左右的“蚂蚁工房”原来总价最低约为60万元，现在最低50万元就能买到；86平方米的迷你情景花园洋房，最低价从95万元降至88万元。

　　事实上，早在8月16日，万科金色雅筑就将两幢靠近马路的房源以总价降低10万元的优惠推出。业内人士认为，由于临近2010年上海世博会址，三林板块去年涨势过猛，今年价格出现回落是理性回归。但总价高达10万元的降幅，即使是少量房源，对上海楼市也是一记重磅炸弹，在这个敏感的时点，必将加剧楼市分化。

　　无独有偶，在长三角另一个城市杭州，万科也启动了为期12天的“青年置业计划”，旗下“白鹭郡东”、“白鹭郡南”、“魅力之城”和“逸品阁”四个楼盘共226套房源价格做出下调，针对青年置业者和首次置业家庭，最低折扣达到罕见的7.5折。

　　试探市场　“敲打”对手

　　作为全国楼市风向标的长三角地区，上海楼市今年走出了异于全国的逆势上涨、高位盘整格局，杭州房价也一直居高不下。尽管成交量不断萎缩，但价格松动并不大。

　　记者走访发现，除了少数“特价房”，上海大部分楼盘并未出现传说中单价直跌数千元的情况。各新开楼盘尽管打出送车、送装修等眼花缭乱的促销手段，实质性折扣也只是在5%左右。前述万科金色雅筑，139平方米的大三房平均单价在1.7万元至1.9万元之间，花园洋房每平方米价格也仍在1.7万元至2.2万元不等。其他著名楼盘如金地“湾流域”、大华锦绣华城、中远两湾城，尽管价格与前期相比有所下跌，但降幅并不明显。一度被视为上海高档楼盘降价标志的李嘉诚旗下“御翠豪庭”项目，在把靠近高压线的房源降价出售、成功回笼近10亿元资金后，每平方米售价重又回到4.5万元左右。

　　复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，万科拿出几十套房源促销并不能说明其资金链出现问题，“试探市场”的意味更浓一点：如果销售良好，表明市场已能接受这个价格；如果市场仍无动于衷，则可能继续降价。

　　“万科降价是顺应大势的聪明之举，它将进一步分化市场。”尹伯成说，“实力较弱的开发商将受到较大冲击，而实力雄厚的大开发商通过快速销售、回笼资金，甚至可能腾出手来并购无力支撑的小开发商。”

　　万科8月5日公布的半年报显示，去年底到今年上半年，万科斥资超过25亿元，在武汉、青岛、宁波、东莞、天津、苏州、上海等城市共收购10个地产公司部分或全部股权。其中最新的一份协议签署于5月份，受让深圳易理房地产开发有限公司57%的股权。

　　9月2日，万科发布公告称，公司已获证监会核准，将发行总额不超过59亿元的公司债券，并于9月4日举行网上路演。上海易居房地产研究院分析师杨红旭表示，从万科半年报披露的资金负债率和现金流状况来看，很明显，万科并不缺钱。

　　降价得到回应　博弈仍将继续

　　现阶段，对现金流日益紧张的开发商来说，能否有效刺激成交、回笼资金，或许是决定他们能否安然“过冬”的关键。

　　数据显示，上半年上海房地产销售面积1228.91万平方米，环比下降18.5%；其中商品房销售面积为1070.32万平方米，环比下降22.4%。但房价仍然维持在高位，上海市统计局公布的数据显示，上半年全市商品房销售均价环比微涨0.4%。

　　国家统计局公布的数据显示，7月份国房景气指数为102.36，比6月份环比回落0.72点，比去年同月回落1.64点，连续8个月出现回落。全国房地产市场陷入深度博弈阶段。

　　上海易居房地产研究院分析师杨红旭认为，在市场普遍产生下跌预期后，所谓的促销噱头根本无法吸引购买力入市，除非有实质性的价格下降刺激刚性需求入市，“金九银十”将很难上演。

　　事实证明，万科降价得到了购房者响应，有效地刺激了购买力。9月1日，记者再次致电万科位于上海外环的白马花园售楼处，销售人员表示，80套优惠房源已全部卖光，现在只能享受9.5折优惠。

　　上海房地局官方网站的数据显示，自启动促销以来，万科金色雅筑的销量迅速回升，8月份签约次数为150套(有2套撤销)，比7月份增加61套；截至9月5日晨，当月签约次数已达54套，在一手房近七日销售排行榜上居第六位。

　　而据当地媒体报道，杭州万科促销活动首日，就有约130套房源被认购，表明刚性需求仍然很大，关键在于博弈双方能否在价格这个问题上找到一个平衡点。

　　随着9、10月份的到来，各大城市新增楼盘供应量都有所增加。尹伯成说：“世界上只有卖不掉的价格，没有卖不掉的商品。开发商只有给出实际的价格优惠，才能真正刺激销售。今年楼市价格的回调，是对去年过快上涨的修正，泡沫的释放有利于房地产市场持续、健康、平稳发展。但房子不是股票，不会出现暴跌，当价格回调到一定幅度就会得到刚性需求的有力支撑。”