楼市下调考验开发商资金能力 外资基金进入抄底

　　在经过10年的高速增长之后，中国房地产市场在2008年迎来了特殊的转轨时刻。中央经济政策今年来从“两防”转变到“一保一控”，在信贷和土地双重紧缩的政策紧逼下，房地产业的调控和走向始终处于焦点之中。2008年的楼市，普遍让各家房地产企业感觉到了生意难做的滋味。

　　如何判断房地产业的走势，成为从政府官员、经济学者、房地产开发商到购房民众共同讨论的话题。在国际上，有一个衡量是否存在房价泡沫的指标，即房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。对于发达国家而言，如果这个比例超过6就被视为存在泡沫，在发展中国家这个标准会宽泛一些，但超过10则意味着泡沫明显。在房价达到高峰的2007年，中国一线城市的房价收入比达到15左右，深圳甚至到了17，房价存在巨大的泡沫已是不容怀疑的事实。

　　中国全国工商联房地产商会会长聂梅生9月7日表示，目前中国的房地产市场是典型的滞涨，在房价总体仍上涨、成交量下降的情况下，楼市已形成供给远远大于需求的情况，今后几个月乃至明年形势将更严峻。国际地产顾问公司、仲量联行成都公司总经理表示，根据工行提供的数据，8月成都住宅市场有800万立方米的存量，按一个月销售100万平方米计算，需要8个月来消耗。

　　全国一、二线大中城市的房地产市场全都举步维艰，成交量普遍只有2007年同期的50%左右。房价开始下降，短短半年时间，深圳目前的房价比去年最高点时下降约50%。今年3月份以后，成都楼盘变相降价促销、多空双方博弈房价即已开始成为常态。消费者“买涨不买跌”，观望情绪严重。在近期之内，成都房地产价格已阶段性筑底？成都楼市是否还有继续探底的可能？在成都秋季房交会前夕，本报深度调查购房者、开发商、业界专家以及经济学家，试图从更全面的角度解析目前成都房地产市场的供需现状。

　　楼市下调 考验开发商资金能力

　　“明年很可能为进入到地产业的整合年，在大品牌开发商完成行业洗牌整合时，对房地产市场价格的掌控能力才会到位。当然，国内房产价格不会一次跌到位，应是分阶段的进行回落。”华西证券的建材房地产行业研究员刘翔如是说，在宏观调控的重压下，由于售房乏力，开发商面临越来越大的资金压力，他们把希望寄托在明年，而怎样挺过今年，却是每个开发商必须解决的问题。

　　现状A

　　地产业绩飘红难掩行业调整压力

　　在房地产市场一片低迷的气氛中，中国地产类上市公司的中报大幕已经落下。据统计，2008年上半年上市房地产企业最终实现净利润123.61亿元，同比增长61.92%。98家房地产上市公司中，有56家公司实现主营业务收入同比增长，

　　其中同比增幅达到50%以上的有33家，占上市公司总量的1/3强，同比增幅在100%以上的有23家，占上市公司总量的1/5强。作为地产行业的领头企业，保利地产上半年实现营业收入和净利润分别比上年同期增长156.40%和272.18%。万科成绩同样让人满意，营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增长55.5%和23.6%。

　　华西证券的建材房地产行业研究员刘翔向本报指出，由于预售和结算之间的时间差，现在房地产公司的中报业绩，其实是对去年高额预售账款实行结转的体现；因此，靓丽的中期业绩属于“过去时”，难以掩盖行业调整的压力。“近期许多地产上市公司的销售数据是每月都在下降，存量楼盘大概需要半年到1年才能消化完，预计到今年年底时，地产类上市公司的业绩将会反映出整体滑坡。”刘翔认为，预计短期内中央政府不会贸然出台房地产救市政策，房地产业的总体形势要到明年底甚至后年才会好转。

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　　 现状B

　　楼市资金趋紧外资基金进入抄底

　　刘翔还指出，目前房地产处在调整期，对资金回流的压力相当大，房地产板块的偿债能力严峻。

　　数据统计，上半年房地产板块经营活动产生的现金流量净额为-301.77亿元，和去年同期的-80.37亿元相比有大幅下降；板块的资产负债率为64.12%，同比下降1.2个百分点；98家上市公司中，资产负债率在70%以上的有31家。银行也提高了对房地产行业的门槛。日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，房地产现金留补充口再度被缩小。国泰君安6月的一份研究报告也指出，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。

　　今年房地产商融资有新变化??从银行转向理财、信托、基金、公司债。今年1月以来，房地产类产品占集合资金信托产品发行总数的比例稳步上升，由1月份低于5%提升到7月份的超过25%。同时，已经上市的房地产企业为保障现金流，今年也热衷于发行公司债券。招商地产、保利地产分别发行了80亿和43亿元的公司债券，最近万科也发行了59亿元的公司债，再加上其半年报中显示的100多亿的现金，目前万科的现金流达到200多亿元。

　　越是低潮期，“抄底者”的进入渠道越是广泛。今年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等都表现出活跃的态势。

　　美国艾威资本集团亚洲基金董事总经理谢岷8月底在四川考察时表示，艾威资本在全球管理200多亿美元的投资资产，其最新募集的亚洲第四期基金的规模达到31亿美元。该基金目前在亚洲的主力投资方向准备放在中国，其中房地产的信托投资就是一个方向。谢岷表示，外资基金对中国房地产的兴趣由来已久，现在随着房地产市场价格已经回落，泡沫成分逐渐消除，目前加大对中国品牌房地产商的投资已是行业内关注的投资机会，通过注资扶持上市等措施，外资基金将在未来得到回报。

　　2 (来源：华西都市报)