一起土地使用权的背后迷局

　　一块用做商业开发的土地，十几年来几经转手却仍然荒废。5年前，当惠州惠福建筑装饰材料城有限公司（惠福公司）接手该地块准备开发时，却遭遇冻结，随后深陷一场漫长的土地使用权纠纷。那么，这块土地争议的背后又究竟是什么样的利益纠葛呢？

　　2003年5月，惠福公司与惠阳市水口镇房地产开发公司签订开发一块面积53105平方米国有土地的协议，通过转让并领取了5本《国有土地使用证》。

　　2007年6月，惠州林工商实业总公司（林工商公司）称，该块地的使用权属于他们，并提起行政诉讼，请求法院撤销上述5本土地使用证，而且诉讼请求竟然得到两审法院的支持。惠福公司不服，近日已就涉及其中的3本土地使用证的行政诉讼向最高人民法院递交了《行政再审申诉书》。

　　借名登记土地使用证

　　据了解，该地块位于惠州市惠城区（原惠阳县）水口镇龙湖开发区，面积为10万平方米。早在1992年2月就由当时的惠阳县政府批准水口镇作为工业用地。该地最早由惠达电子厂征用。

　　那年，黄志雄从机关辞职回到老家惠阳县水口镇，打算从事房产开发业务。在同学的介绍下，黄志雄与惠达电子厂协商，以支付200万元补偿费拿到上述土地。但由于当时惠州地区规定私有公司没有房产开发权，且缺少开发经费，于是，找到时任林工商公司总经理黄周贤。

　　后经黄周贤介绍，与深圳市振华公司合作开发。为了解决债务问题，经人介绍，黄志雄又找到了深圳市宝安区横岗兴业经销公司（兴业公司）合作，振华公司同意退出。

　　该块土地几经转手炒作，土地价格由原来的每平方米105元涨到每平方米400多元。

　　1993年初，黄志雄以惠水经济开发部的名义与兴业公司签订开发上述土地的协议。按每平方米475元的地价需要支付4750万元，后因兴业公司只支付了3000万元，根据“交多少钱就给多少土地”的补充协议，兴业公司共得到63158平方米的用地。

　　兴业公司取得上述土地使用权后，经惠州市城区林业局领导同意，黄志雄协助将该地块分成5块，并分别借名登记在惠州绿达实业公司、惠水经济开发部（后为雄发实业公司）和林工商公司名下，这5本《国有土地使用证》由兴业公司保管，并用于抵押贷款。

　　据了解，之所以将该地块化整为零，并借名登记，是因为当时惠阳县国土部门不同意惠水经济开发部办太多面积的土地使用证，而借用林工商公司和绿达公司的名字办证也是经相关部门和企业领导同意的。

　　然而，没有料到的是，正是借名登记的《国有土地使用证》为日后的争议埋下了种子。

　　土地转让4年后遭冻结

　　取得上述土地使用权的兴业公司一直没有对该地块进行开发利用。

　　2002年11月2日，水口镇房地产开发公司与兴业公司签订《土地盘整协议》，双方同意兴业公司将上述53105平方米的土地退给水口房地产公司重新安排使用。同时，水口房地产公司向兴业公司支付5735340元退地款。

　　而在稍早的10月8日，“为充分利用土地资源，发展水口镇经济”，水口镇房地产开发公司与惠福公司签订了《关于兴建商贸城的合同》。

　　兴业公司退出上述土地开发后，水口镇政府希望惠福公司接手开发。

　　2003年3月3日，水口镇房地产开发公司为了将这53105平方米国有土地使用权过户给惠福公司，向林工商公司和惠州市绿达实业公司发出协助办理土地使用权过户的公函。

　　2003年3月6日，黄志雄向惠州市城区林业局、惠州市绿达实业总公司递交《请示报告》，说明上述土地使用证是借惠水经济开发部、林工商公司和惠州市绿达实业总公司名称办理的原因。“现因水口镇人民政府清理盘整土地，要求原国土证名称单位协助出示有关手续。”当时的惠州市城区林业局局长杨洪周即在此《请示报告》上写了“情况属实”。

　　2003年3月6日，林工商公司作为出让方与惠福公司签订了两份《土地使用权转让合同书》，2003年4月16日，惠州市雄发实业有限公司作为出让方与惠福公司签订了3份《土地使用权转让合同书》。5份国有土地使用权转让面积共计53105平方米。

　　惠福公司在依约向水口镇房地产公司付清土地转让款和缴纳了土地转让的契税后，经过相关部门的审批，水口房地产开发公司为惠福公司办理了惠阳府国用（2003）字第13211600593号至第13211600597号共5本新的《国有土地使用权证》。

　　2006年2月27日，黄周贤、黄志雄因贪污罪被判有期徒刑。记者在（2005）粤高法刑二终字第349号刑事判决书中看到：“涉案10万平方米土地使用权应认定最初由林工商公司取得”、“黄志雄属于受委托经营国有资产的管理人员”这样结论性的字句。

　　惠福公司的代理人、广东永信联合律师事务所律师吴云南认为，正是这两点查无证据的结论和刑事判决对国有土地使用权越俎代庖确认的行为，让林工商公司犹如拾得天上掉下的馅饼。

　　2006年9月19日，林工商公司向惠州市检察院举报称，水口镇房地产开发公司转让给惠福公司的土地属于非法转让，“造成国有资产的严重流失”。

　　2006年10月12日，惠州市检察院将惠福公司依合同规定取得的上述5块土地使用权予以冻结。

　　惠福公司总经理杨贵森说，在土地被冻结后，检察院有人曾多次找他谈话，并提出两个方案：一是给林工商公司补偿500万元，以解决其公司职工工资及社保问题；二是收回土地，退回购地款，两个方案任其选一，别无选择。当时惠福公司考虑尽力减少商贸城停建的损失，同意500万元补偿费，但最后没有得到惠福公司董事会同意，和解不了了之。

　　“由于土地使用权被冻结，在建商贸城被迫停工，公司造成的经济损失已难于计算。”杨贵森说。

　　土地使用权究竟归谁

　　2007年6月22日和29日，林工商公司向惠州市惠城区人民法院提起行政诉讼。认为被告惠州市政府（原惠阳市国土资源局）的具体行政行为侵犯了原告的土地使用权，请求法院撤销其颁发给惠福公司的《国有土地使用证》。惠福公司作为第三人一同被诉。

　　惠福公司代理人吴云南认为，林工商公司利用此前这5块土地曾借名登记在绿达实业公司、惠水经济开发部和林工商公司名下，企图通过诉讼手段达到“弄假成真”的目的。

　　林工商公司诉称，惠州市雄发实业公司将登记在绿达实业公司名下1块土地和登记在惠水经济开发部名下2块土地的使用权非法转让给了惠福公司。“上述土地使用权交易是林工商公司原法人代表黄周贤及雄发实业公司黄志雄相互勾结、共同侵吞国有资产的行为。”

　　第三人惠州市雄发公司书面《答辩状》认为，惠水经济开发部是黄志雄投资60万元开办的，由于当时私有公司不能经营房地产业务，只好挂靠在林工商公司和惠阳县水口镇房地产开发公司名下，并按时上交挂靠费，作为形式上两公司合作开办的一个部门。在林工商公司和绿达公司名下的《国有土地使用证》也只是借名而已。

　　惠州市政府则认为，林工商公司的起诉已超过法定期限。“第三人惠福公司属善意有偿取得本案土地的使用权，并未侵占原告的国有资产，其合法权益依法亦应给予保护。”

　　但据了解，一审、二审法院支持了林工商公司诉讼请求，甚至惠福公司的再审申请也被驳回。惠福公司表示，已向最高人民法院申诉。

　　专家说法：

　　惠福公司权益受法律保护

　　近日，中国政法大学疑难案件研究中心组织有关法学专家就该案涉及到的法律问题进行了论证，并出具了《专家论证意见书》。

　　根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

　　专家认为，整个转让和取得土地使用权的过程没有违反法律法规的情形，并且经过惠阳市土地管理部门的合法登记，所以惠福公司对争议的上述5幅土地使用权是合法的，应当受到法律保护。

　　惠福公司在取得争议的上述5幅土地使用权的过程中，没有违反法律法规的规定，其受让程序、合同履行程序、土地登记程序等方面都遵照了《合同法》和《物权法》的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第13条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”所以，惠福公司经合法登记的上述5幅土地使用权应当受到法律保护。