房价波动新增房贷风险最大

　　■本报记者 张炜

　　楼市泡沫破裂初现，各地楼盘打折的消息接连传来，致使投资者对商业银行的房贷风险进一步警惕。不过，银行方面的判断相对较为乐观。到目前为止，各银行仍众口一词地认为，“个人房贷是银行的优质业务”。

　　8月份以来，楼市困局不单反映在成交萎缩上，新盘打折声音开始渐渐响起。不少楼盘推出2至3折的优惠，让投资者联想到深圳个别楼盘前段时间出现过的价格跳水。虽然打折的开发商大多不认为楼市价格崩溃，坚称这只是优惠活动，但“一叶知秋”，楼市价格持续上涨已成过去式。买涨不买跌，价格战是开发商回笼资金的无奈之举，却未必掀起购买热潮。相反，销售困境使得部分房源出现高撤单。

　　楼市困局会不会把银行个人房贷业务“拖下水”？在高盛上周唱空银行股后，市场对房贷业务的担忧增加。高盛认为，地产商不良贷款增加这一近期风险因素或将导致银行风险的重估。

　　在房贷业务中，压力测试和断供成为近期炙手可热的关键词。各大银行接到监管部门的通知，在内部进行房贷压力测试，预估房价下跌导致的信贷坏账。从压力测试的情况来看，如果房价下跌20％，有的银行个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40％，个人房贷不良率将上升约40％。中金公司的压力测试则称，如果前十大城市房价下跌40％，则上市银行不良贷款余额将大幅增长126％，明年净利润将同比下降26％。

　　这样的压力测试不是危言耸听。交通银行发展研究部的一份最新报告称，房价下跌可能导致个人房贷出现“断供”，增加银行不良资产。其中的原因十分简单，不良贷款一旦增加，就会危及银行的拨备，若再提拨备，就将影响到净利润。

　　一旦房价下调20％至30％，最近一年发放的按揭贷款最让人担心。某银行副行长日前向记者透露，在该行的个人房贷中，按揭成数在六成以下的占59％；六至七成的占35％；七至八成的只有10％左右。如房价下跌20％，将对七至八成之间的按揭贷款带来影响。

　　在目前对楼市降价的高度警惕中，正如国泰君安分析师所指出，特别需要关注去年下半年所发放房贷的风险。此前央行的报告提出了类似的观点，提醒要密切注意2007年4至7月深圳发放的个人房贷。据称，这段时期是深圳楼市的成交高峰期，房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市，购房者对价格下跌的承受力相对较差。一旦二手价格较市场高峰期下跌30％，银行负资产就会产生。

　　再看上海，个人房贷的放量增长恰恰是在去年下半年。去年1至5月，沪上中资银行个人房贷的累计增量仅为22．58亿元，而后7个月增量为353．94亿元，是前者的15．7倍。从6月份开始，个人住房贷款呈现爆发式的增长态势，到10月份开始出现下降的态势。可见，对近一年来新增的个人房贷多一点留心是十分必要的。

　　所幸的是，高不良率风险尚未缠住商业银行。从各银行公布的数据来看，所谓断供潮并不存在。半年报不需要对某个地区的房贷资产质量进行披露，但多家银行主动向媒体“晒”不良率。交通银行副行长钱文挥向记者介绍，交行广州分行、深圳分行的个人房贷不良率分别是0．37％、0．25％，均低于全行平均水平。他说，上述两家分行的不良率呈“双降”，目前没有迹象出现断供潮，而断供的个案在房地产市场红火时也有。另悉，建设银行深圳分行个人房产贷款约为400亿元，不良贷款总额为1．7亿元，约占总资产的0．5％，比上年同期下降了0．3个百分点。

　　交通银行副行长叶迪奇上周四向媒体表示，与房地产开发贷款相比，个人住房按揭贷款仍然被视为银行的优质业务。如果是自住房，住房按揭贷款的风险仍然很低，“房价的波动不会影响还款的风险。”他透露，交行将加大对自住房需求的客户提供按揭贷款的力度，努力争取首套房客户。

　　业内人士称，抑制个人房贷过快发展的势头，以及主抓首套房客户，是半年多来银行策略的一大变化，表明银行已提前对房贷风险警觉。采取必要的风险控制手段，有助于银行抵御楼市震荡的风险。