万科郁亮：房价调整就是对行业负责

　　□ 本报记者 庄少文

　　万科公司债18日上市，受到市场的热烈追捧。08万科有担保品种债券开盘上涨5.50%，无担保品种债券开盘上涨6.95%，两债券全日涨幅超过5%，成为弱市中的一道亮丽风景。

昨天下午，万科在公司总部举行公司债成功发行媒体见面会，万科总裁郁亮和执行副总裁肖莉通过北京、上海、深圳三地视频连线，与来自全国各地的70多名媒体记者进行了深入的交流。

　　针对近期有关万科的“准备过冬”、“降价遭遇退房”等传言，郁亮在交流中表示，万科对市场一直抱着敬畏之心，相信市场的力量最强大，并已经提早做好了过冬的准备；万科遵守契约精神，不会做法律和契约规定以外的事情。他希望业主更多关心房价以外的东西，如品质、服务等。肖莉表示，万科理解部分业主的心情，她相信市场的调整是阶段性的，随着市场的回暖，业主的损失将会得到弥补。

　　从市场出发 对行业负责

　　谈到市场销售策略，郁亮表示，“万科最相信市场，我们始终对市场保持一份敬畏之心。为什么保持敬畏？因为市场力量最大，任何力量都无法改变整个市场发展规律，我们看到宏观调控经过5年左右时间才终于基本见效。对于今天的万科来说，我们尽管上半年拥有2.7%的市场份额，但是即使如此我们也无法改变市场的趋势，所以我们对市场力量保持敬畏。每个企业要顺应市场的变化。如果我们偏离了这个市场，对市场变化漠视、忽视的话，我们不可能取得好的经营业绩，这是我们的根本。万科做事情，坚持从市场出发、对行业负责。什么叫对行业负责？如果任何一个发展商的行为促进了行业健康理性发展，这是对行业负责；如果一个发展商它能够让更多人有房住，那是对行业负责，这一点是我们的判断标准。我们要健康理性地发展。一个成交非常低迷的市场，那不是一个健康市场。必须让它重新活跃起来，才是健康市场。如果一个市场里面，房子的价格明显的非理性的偏高，它一定会向理性的价格回归。如果你做的安排跟这两点吻合的话，这就是对行业负责。所以万科在任何地方、任何项目做出的安排会从市场出发、对行业负责。至于某个地方采取什么价格策略，根据不同市场、不同产品、不同发展阶段，不同竞争状况，我们会决定不同的策略。”

　　坚持现金为王策略

　　有记者问到，近期万科在全国范围内开展大规模促销活动，其中包括对一些盘的价格调整，是否为了加速资金回笼或是基于对下半年业绩的考虑？本次公司债成功发行是否可以缓解万科现在的资金压力，会否对万科产品定价策略产生影响？

　　郁亮回应说，“说万科没钱吗?可能现在找不出比万科更有钱的发展商。说出于业绩压力，我们业绩目标就一个，跑赢大市。从上半年情况来看，我们还不错，市场份额到2.7%，跑赢大市了。今年1-8月份卖了313亿元的房子了。所以整个效果还是蛮明显的。我一直认为万科把安全放在第一，所以手里一定留有足够现金流，当然59亿元公司债助了我们一臂之力。”他表示，万科一直坚持稳健经营的策略，在万科整个负债权益结构中，权益始终在30%左右，经营型负债大概18%，银行负债现在是26%，预售款比例24%，净负债维持在比较低的水平，占37%。万科一直坚持现金为王策略，中期末有154亿元现金，这还不包括59亿元公司债，应该说足够保证公司的财务安全。

　　“是不是有钱了，就不降价促销了？我们各种市场行为都是从市场出发来进行的，而不是说从有没有钱角度出发。”郁亮补充道。

　　肖莉也表示，“单纯的降价只是看到表面现象，过去几年万科一直提出现金为王、快速开发、快速销售、提高周转。我们的调整是基于对市场成交量的判断。这个市场是否健康，成交量无疑是一个主要指标。如果这个市场没有成交量，最后这个市场一定会发展成为不健康的市场。我们在深圳、广州、上海、杭州降价后的效果非常明显，这个明显效果反映的是什么？就是说消费者是理性的选择，这个市场是有需求的，而且是刚性的需求。”

　　更关注价格以外的东西

　　有记者问到，现在大多数房地产商都在过冬。万科是少数去收购、拿项目的公司，公司在这方面怎么考虑的？对“金九银十”怎么看？

　　郁亮表示，“万科可能是土地仓位最轻的公司。相比较万科500多亿的销售规模，我们仓位跟同行相比是最低的。为什么万科还持续买一些土地回来？我们拿的地合作比例越来越高，通常是别人的地，我们共同开发，这是最省钱的办法。所以光看土地储备大小并不是关键，要看花多少钱。虽然市场处在冬天，但春天来的时候连地都没有，怎么种地呢？所以我们会依然拿地，但是会非常慎重。”

　　他表示，“万科一直认为每一天都是卖楼的好日子。从这一点来讲，万科并不把‘金九银十’看得太重要，但我们会把每一天都看得很重要。对我们来说，能真正满足客户需求的房子、与客户支付能力相称的房子一定能卖出去。经过去年非理性上涨后，我们相信买房人更能做出理智判断，我想只要产品、服务是客户所认同的，价格是客户所接受的，相信不会出现卖不出去的局面。”

　　谈到“退房”风波，郁亮表示，“我们这个行业还是很年轻的行业，所以我们的行业需要在一些争议中不断成熟，但是对客户在这个价格调整中，在等待重新活跃过程中，所受到的煎熬、不愉快、痛苦，我们感同身受，非常能够理解。我们想提醒的是，客户买万科的房子，接受万科产品和服务要70年时间。万科的服务是最优秀的。这一点，我相信买房时候的煎熬，在未来70年是可以得到解决的。接下来70年时间里，我们有信心以我们良好的质量、良好的服务赢得这些伤心的客户的心。”