许荣茂的地产魔方

　　文/睿一

　　许荣茂又有新动作了。这次，这个被誉为玩转资本魔方的地产大亨“玩”的不是地产，却是英超。难道又有什么玄机？

　　中国楼市。寒冬。开发商们哀嚎声一片，世茂集团董事长许荣茂却别有一番逸致。

　　 2008年9月15日，《英国新闻报》爆出猛料，中国地产富豪许荣茂正洽谈出价30亿元人民币收购英超纽卡斯尔联队。纽卡斯尔联队绰号为“喜鹊军团”，是英格兰一支声名显赫的老牌劲旅，拥有全英格兰最痴狂的球迷。如若成功收购，那么许荣茂将成为拥有英超球会的中国第一人。这在业界犹如扔下了一枚重磅炸弹，给媒体界、评论界、财经界、地产界甚至还有体育界提供了一个乐此不疲的谈资。

　　“一箭双雕”？

　　 对于许荣茂买纽卡斯尔联队的目的，业界有两种猜测：

　　 一是多元化投资，试图分散风险。

　　 业内专家指出，目前，房地产行业面临调整风险，土地、房价均已处于高位，因此，房地产企业的扩张趋于谨慎；一些小型房地产企业通过转让、并购等方式退出了地产行业；而一些资金较为充裕且拥有相关资源的地产商则通过多元化经营，“把鸡蛋放在不同的篮子里”，扩大新的利润增长点，分散主业风险。继万业企业（600641）斥资近一千万美元在新加坡设立矿业公司后，中天城投（000540）也公布了投资锰矿的计划。而自2008年传出地产首富杨国强竞购TVB和投资媒变油的消息以来，碧桂园更是成了地产企业多元化投资的一个研究标本。尤其值得一提的是，在杨国强竞购TVB过程中，一度传出许荣茂是其威胁最大的竞争对手。

　　 二是名义上买的是球队，实际上瞄准的却是纽卡斯尔主场周边的房地产开发工程。

　　 据英国媒体透露，纽卡斯尔市政厅已经通过一个圣詹姆斯公园扩建以及周边的房地产开发计划，内容涉及到酒店、会议中心、赌场和豪华公寓等项目，这些开发工程也许才是许荣茂真正的目标。同时，业界分析，许荣茂如能收购纽卡斯尔涉足的周边房产项目，就能享受到伦敦奥运会所带来的地产升值，而这与他曾在北京、上海等地的投资手法同出一辙，即在地产尚未升值前先下手为强。

　　 两种猜测各有各的理由，它们貌似差异很大，但其实我们从中可以发现，两者有异曲同工之效，即都是许荣茂“曲线救国”的方针。地球人都知道，目前中国房地产市场低迷，开发商们正经历着行业洗牌的蜕变之痛，而作为地产界的一名领军人物，许荣茂没有也不可能置身事外，他和他的企业同样面临着市场和时间的考验。转战海外、多元化经营、长线投资等战略对许荣茂而言并不陌生，或者说现在欲购买纽卡斯尔联队正是这些战略的集中体现。一旦收购成功且能按照当初设想的路线发展的话，世茂集团将无论是从横向方面还是纵向方面都能大大拓展自己的主业。所以说，从哪个方面考虑，许荣茂都终将是赢家。

　　 不过，奇怪的是，近日有媒体从世茂集团打听到这样的消息：许荣茂竞购纽卡斯尔一事纯属虚构。据该媒体称，许荣茂的私人秘书否认了许荣茂欲收购英超纽卡斯尔联队的说法，称根本没有这回事。这让本来就纠缠不清的传闻变得更加扑朔迷离。究竟是世茂集团从商业机密角度考虑，故意不透露事实真相？还是在强手如云的竞争局势面前所保持的一种低调姿态？

　　 在一切尘埃落定之前，谁也不能确信地说知道许荣茂的“葫芦”里卖的是什么“药”。不过，我们或许可以从许荣茂步入房地产行业以来的发展路径中窥探出许氏地产魔方，而他有意入主英超也只是这块魔方里的一步棋而已。

　　与市场背道而驰

　　 1989年，年届39岁的许荣茂开始踏入地产圈。那时他靠股市和纺织加工厂赚得了第一桶金，还只是个名不见经传的小商人。经验并不丰富的他把家乡福建石狮当作了自己的第一块实验田。令他意想不到的是，初次尝试就大获全胜。从此，这位日后颇具传奇色彩的地产大亨就开始了他在房地产市场上的南征北战。

　　 许荣茂曾对儿子许世坛说，在中国，91、92年有人问你是做什么的，你说做房地产的，人家听了会说你厉害；到了94、95年人家听说你是做房地产的，都躲着你，因为很多人破产了。许荣茂却用他的行为颠覆了外界这种看法。

　　 上世纪90年代初，正值大江南北的中国房地产如火如荼之际，在福建房地产市场上已经尝到甜头的许荣茂早已携妻带子转战到了澳大利亚。几年后，许荣茂却突然来了个回马枪，打算进军中国内地市场，要知道那时中国房地产市场整体沦陷，前景一片黯淡。也因为此，许荣茂一度被认为是个与市场背道而驰的人，然而，正是这种背道而驰奠定了他今日在地产界的巨无霸地位。

　　 1995年，当其他开发商还在为楼市是涨还是跌而争论得喋喋不休的时候，许荣茂悄然回国，开始大举进入当时房地产正处于低迷时期的北京。正是这个“不速之客”的出现，紫竹花园、亚运花园、华澳中心、御景园等等这些在北京家喻户晓的高档外销公寓才得以问世。

　　 许世坛将这一切归功于父亲的眼光：“他总能在别人看不到的时候看到。”果然，没有几年，北京房地产再上高峰。而这时，许荣茂又开始把眼光瞄准到了那时正值低谷的上海。

　　 1999年，许荣茂力排众议，挥师上海。许荣茂到上海拿的第一块地就是今天世茂滨江的所在地。当时浦东根本还没发展起来，很多人都认为许荣茂拿得不划算，他却毅然砸下巨资，开发了世茂滨江花园。几年之后，这一楼盘成为了世茂集团的金字招牌，令许多不看好这一项目的同行都目瞪口呆。从此，世茂滨江花园成了公司的样板工程，许荣茂开始在全国复制这种“滨江模式”，比如在南京、哈尔滨、武汉，都有世茂倾力开发的滨江新城。

　　 当被问到为何眼光总能和别人不一样时，许荣茂笑着说，世茂有个习惯就是在每个项目实施前，都会投入巨资进行前期调研。虽然调研成本很高，但却能掌握趋势。秘诀似乎在许荣茂的谈笑间变得无足轻重，或许在他看来，世间本无秘诀，真正的秘诀是做足“功课”。

　　“Ｎ”驾齐驱的地产模式

　　 许荣茂很低调，直到2000年，这个潜水已久的地产大鳄才真正进入大众的视线。

　　 2000年8月，业绩一路下滑的上海万象集团宣布变更第一大股东，上海世茂投资发展有限公司接手其26.43%的国家股。上海世茂投资发展有限公司属世茂集团旗下公司，由许氏家族于2000年3月出资5.88亿元组建，占93.33%股权。基于此，许荣茂和他的世茂集团浮出水面。

　　 近两年许荣茂在业务重组方面大刀阔斧更是引起了人们的普遍关注。世茂集团旗下拥有三家上市公司，分别是世茂国际、世茂股份、世茂房地产。2007年6月，许荣茂成功将世茂国际（0649.HK）私有化之后，在世茂的地产架构的重组方面又很快迈出了第二步，即通过定向增发使三家上市公司各自有了明确定位：世茂股份主攻商业地产的投资、开发和经营；世茂房地产目前则专事住宅和酒店业务；世茂国际则负责海外市场的开拓。

　　 许荣茂认为，“要想提高运作效率和运营水准，这种‘专业化分工’显然势在必行。”2007年11月16日出席上海外滩茂悦大酒店开业典礼时，许荣茂向记者透露，“世茂拟在2010年前分拆旗下酒店业务上市，以打造酒店板块的独立发展平台。”届时，世茂集团的业务将更加细分，商业地产、住宅、酒店、国际业务将分别由四家相对独立的上市公司单独运作，而许荣茂谋划已久的“地产帝国”版图也日渐清晰。

　　 “对同一个大型综合项目而言，世茂的运作模式已不再是传统地按照区域划分由区域公司全盘运作，而是按业态划分。”许荣茂说，“比如天马山这一大型综合项目，其中酒店、住宅及商业将分别由世茂旗下的酒店、住宅和商业公司运作，并非全部交由世茂上海公司运作”。

　　 许荣茂推崇“通才”，他认为，通才型的企业未来将占有主要的市场份额。他所指的“通才”，就是要涵盖住宅、酒店、商业建筑、旅游区开发等各种房地产产品类型。目前为止，世茂集团已是住宅、酒店、商业“三驾齐驱”，而在将来，有可能就是四驾齐驱，甚至是Ｎ驾齐驱，而入主英超似乎正好能延长世茂集团的主业生命线。

　　 不过，许荣茂要入主纽卡斯尔并非易事，如果要竞购，他将要面临的是五大“高手”，其中就有比尔·盖茨和印度首富阿布尼。据传闻，在英媒所列竞购者名单中，许荣茂排在第一个。

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　　许荣茂个人资料

　　年龄：58岁

　　出生地：福建石狮

　　学历：硕士

　　 主要公司：世茂集团

　　 公司总部：上海，香港

　　 2007年《福布斯》中国富豪排行榜第二名

　　 2008年《福布斯》全球富豪排行榜第260名

　　 个人净资产：40亿美元

　　许荣茂「三多三保」策略

　　 三多，包括：一是土地储备多，坐拥总建筑面积1380万平方米的土地储备；二是优质固定资产多，截止今年3月底已完成项目的总建筑面积达95.5万平方米，另有总建筑面积达255.5万平方米的项目正在兴建中；三是公司利润率高。

　　 三保守，包括：一是负债保守，目前的净负债比率为20%，上市后变为净现金公司；二是买地保守，公司有个内部指引是地价不超过房屋销售额的30%；三是财务制度保守。