房地产 业绩分化初见端倪

　　□宏源证券 杨国华

　　从三季度业绩预告来看，房地产公司业绩分化初现端倪。在24家发布公告的公司中共有16家预增，7家预减，3家亏损。在行业调整期间，具有规模的优秀公司更易脱颖而出。

　　公司分化渐显分明

　　2008年的房地产市场出现了量价齐缩的调整局面。

尤其是商品房成交量同比出现较大幅度下滑。行业调整将给房地产行业带来划时代的改变，非理性需求推动的房地产行业摊大饼式增长时代面临终结，未来推动行业增长的新动力将是——外部扩张下的内部整合力。企业通过内部竞争实现的增长将是行业未来新的“看点”。

　　行业增长方式的转变，首先产生的是公司间的分化。目前来看，行业传统优秀公司表现优于行业平均。在2008年1-8月份，保利地产销售额增长25.26%，万科销售额增长5%，金地集团销售额增长2.7%，好于行业整体销售额同比下降12.7%的水平。

　　而从三季度业绩预告来看，公司业绩分化也初现端倪。在24家发布公告的公司中共有16家预增，7家预减，3家亏损。预增中有12家预计增长率在50%以上，此12家中2007年年底预收账款占当年营业收入的比例在50%以上的有10家。可见，2007年良好的销售业绩是2008年三季度乃至全年实现增长的重要保证。

　　从行业109家房地产公司今年半年报公布的预收账款来看，其中有31家公司的预收账款占去年营业收入的50%以上（去年营业收入位列前30名的企业中有16家的预收账款占营业收入的50%以上），12家的预收账款占去年营业收入的100%以上。可见，即使是在行业调整阶段，也不乏能在未来有良好业绩表现的公司存在，且具有规模的优秀公司更易脱颖而出。

　　行业调整给优秀公司提供了并购整合的机会。截至9月底，万科全年共计获取28个项目，计容积率面积共653.06万平方米，其中通过并购获取的项目个数占89%，项目面积占84%。

　　整体房价仍将下行

　　按照中房指数研究院数据，截至8月，全国商品房全年累计成交量同比下降幅度达14.7%。而据央行对全国50个大中小城市居民储蓄调研显示，8月，居民购房意愿（未来三个月打算买房的居民人数占比）持续降至13.3%，创1999年调查开始以来最低水平。

　　需求的下降一定程度上将改善房地产市场的供求矛盾，但尚未根本扭转整体供求格局。截至8月，全国商品房销售面积与竣工面积的比值为1.48，整体供需矛盾依然存在。同时，从中长期来看，按照房地产项目平均3年的开发周期，预计2008年－2010年全国商品房竣工量为19.57亿平方米；按照目前的销售速度，全国商品房2008-2010年的销售面积为17.95亿平方米，则销售面积与竣工面积的比值为1.09，供需基本平衡。在供需没有产生严重失衡的情况下，全国整体房价难以发生剧烈、深度的变动。因此，房地产市场将会保持一个相对平稳的发展态势。

　　房地产行业强烈的区域性特点，不同的区域市场面临的调整压力将明显不同。数据显示，在全国房地产市场成交萎缩的背景下，一线发达城市的成交量大幅下挫。1-9月，北京住宅网上签约套数同比下降32.7%，上海住宅成交套数同比下降33.8%，深圳市内六区新房成交套数同比下降34.7%，广州市内十区住宅成交套数同比下降35.4%。

　　在传统销售高潮“金九”当月，依然不改颓势。数据显示，9月，北京网上住宅签约套数环比下降5.7%，上海住宅成交套数下降30%，深圳市内六区新房成交套数微涨4%，广州市内十区住宅成交套数下降20%。

　　伴随成交量的全线大幅下跌，市场供应也各有不同。从去年11月以来，北京可供销售住宅与已销售住宅的差值呈喇叭口扩大趋势，截至今年9月底，按照现在的销售速度，北京库存住房大约需要20个月的消化时间。深圳也同样如此，消化当前库存新房约需21个月的时间。因此，北京、深圳两地未来仍将面临一定的房价下调压力。相比较而言，上海库存可售普通住宅所需消化时间不足3个月，市场调整压力较小。