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租金下挫_香港房价下跌将加剧

  王磊燕

  美国的金融风暴、银行信贷的收紧、投资者信心的减弱和收入的下降,正一齐将原本已显疲弱的香港房地产市场逐步推向“寒冬”。

  继香港房地产物业销售价格在第二季度出现下跌后,住宅租金也于近日下调。

香港利嘉阁地产最新研究报告显示,9月份全港50个交易最活跃住宅楼盘的平均租金成交价比8月下跌3.6%,创2005年以来单月最大跌幅。该公司研究部主管周满杰对《第一财经日报》表示:“未来可能以每月2%~3%的速度下跌,年底累计跌幅将达一成。”他预计,2009年租金将继续下跌10%~15%。

  经济疲弱加剧租金跌势

  香港房地产的调整始于成交量的大幅萎缩,之后房价随之下调。住宅租金向来被视为支撑楼价的支柱,此轮下跌意味着香港房地产的熊市加剧,负面影响也进一步扩大。

  “现在香港楼市已经从量的调整变为价的调整。”周满杰指出。

  由于楼价不断下跌,业主又不想低价出售,因此改售为租,造成了租盘供应量大增。这又导致业主间减价抢客的局面,从而拖累租金下挫。另一方面,香港本地经济发展放缓、内需疲弱,租客支付租金能力也下滑,从而加剧了租金的跌势。

  整体来看,香港的经济增长自第二季度出现收缩以来,下滑趋势日益明显。香港大学亚太经济合作研究中心预计,本地实际GDP增长在第三季度为3.2%,第四季度将进一步减慢至2.6%;个人消费开支在第三季度将增长3.9%,第四季度为2.4%;而失业率在第三季度上升为3.3%,第四季度上升为3.8%。

  在疲弱的经济走势下,金融风暴对香港金融服务业又构成一个重大打击,加之股市暴跌给投资者带来的“负资产”,都打击了人们的购房意愿。

  金融危机也给香港的银行业敲响了警钟。仲量联行香港及澳门研究部主管陈锦平称:“现在银行处理客户放贷申请更小心谨慎,对申请人的经济状况和偿付能力的调查也更审慎。”

  高力国际物业服务研究顾问部主管卢永辉则指出,银行同时也在调整对物业的评估价值,“在过往的几个月里,银行一般将物业的价值评估在最近交易价9折的水平。”因此尽管目前房贷的利率仍然较低,购房者实际能拿到的贷款却可能减少。

  房价还将下跌

  在记者的采访中,分析人士一致认为,今年末到明年香港房地产价格总体是下降趋势。世邦魏理仕住宅部高级经理陈志文预计:“今年房价还将下降10%~15%,明年第一、二季度继续下降5%~10%。”里昂证券香港及内地地产研究部主管王艳则预计,房价从现在到明年底还将下跌20%~30%。

  “去年第四季度房价的暴涨是导致此轮价格下跌的主要原因之一,”陈志文指出,“香港的房价在2005、2006年都没有很大升幅,而去年美国一连串的降息(港元与美元挂钩带动香港连同美国一起降息)引发了买家积累的购买力,将房价推高了30%~40%。”而此次的金融风暴则进一步打击了投资者的信心,导致房价加速下挫。

  王艳告诉记者,香港是一个二手房主导的市场,很多投机炒家去年买入了很多二手房,目前出于楼价下跌和套现等原因,这些空置物业又被推到市场上,使得供应量再次放大,从而造成短期内供大于求,进一步打压了房价。王艳认为,豪宅的价格跌幅和需求收缩今后会更严重。“高端物业是受金融界高收入人士推动的,随着该行业的收入下降,需求也会收缩得很厉害。”豪宅目前价格是普通住宅的1.73倍,预计未来会下跌30%。

  


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(责任编辑:钟慧)

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