房地产开发模式酝酿剧变

　　从一线城市逐渐向二线城市蔓延的地产降价潮，不仅仅是地产商回笼现金的“过冬”之举，更预示着行业的未来发展方向：房地产开发将进一步告别“画地为牢、囤地卖楼”的模式，向“不囤地、不捂盘”的快速开发模式转变，其结果是行业集中度的提高。

　　多年来，相当多的开发商采用“囤地卖楼”的开发模式，从土地增值中赚取收益，造成低下的资产周转效率。地产业因此被某些业内人士揶揄为“手工业”。

　　这种开发模式带来了很多问题：只要拿地捂盘就能赚取高利润率，企业普遍缺乏核心竞争力和风险意识；如果市场形势发生剧变，高价拿地的企业会面临很大风险；地价在总成本中的比例较高，导致建安成本的比例相对较低，房屋质量问题难以保证。

　　土地出让的“招拍挂”政策出台，实际上已经预示着囤地卖楼模式将面临更大风险。随后陆续出台的一系列政策为开发商带来了更大压力，如强化征收土地增值税、完全付清土地款才能获得土地证、土地闲置满两年无偿收回等。

　　但由于流动性过剩等原因，“招拍挂”政策出台后，部分城市的房价开始疯涨，相当多的地产商忽视了未来的风险，反而大举囤地，将希望寄托于上市融资。

　　“土地并不是核心问题，关键是品牌和商业模式”。但部分二线城市开发商似乎还没有认识到，房价下降将带来行业运行模式的进一步转变，反而固守原有的思维模式，猛烈抨击一些开发商降价是“搅局”。

　　万科和鑫苑置业等地产公司已经看到了原有地产开发模式的弊病，提出了“不囤地、不捂盘”的开发策略，鑫苑置业甚至追求“零库存”的开发模式，力求以最快速度回笼资金，积极规避风险。

　　万科和鑫苑置业都把土地看作是房地产的“生产资料”，而不是“投机工具”。万科更向制造业看齐，积极推进住宅建设的工厂化和标准化，努力提高住宅质量。万科追求的平均利润率、专利、标准化等关键词，赋予地产行业更多的制造业色彩。

　　“金九银十”梦碎和房价的进一步下行，将彻底打破原有的“囤地捂盘”模式。行业利润率下降是大势所趋，要提高净资产收益率，就必须改变开发模式，将资产周转率提高到较高水平。长远来看，只有较大的跨区域地产企业才可能实现开发模式的彻底转变，实现工厂化；死抱着利润率不放的部分二线开发商即使成功套现，其拿地和开发的脚步也难以追上龙头企业，最终因行业平均利润率的下降退出市场。

　　房地产开发模式的转变也带来了估值模式的转变。以前，对地产公司盛行采用净资产价值(NAV)估值法，在一定程度上使地产企业对土地储备趋之若鹜。与之形成对照的是，部分香港中资地产股在内地大举拿地后，反而遭到外资大行下调评级。

　　在地产市场的低迷时期，土地储备量大、资产周转率低的地产公司将难以得到高于平均水平的估值，而追求资产周转速度和一般利润率的“轻资产”公司将得到更高的估值。

　　虽然在一个月之内，央行两次将一年期人民币贷款基准利率降低0.27个百分点，但从近期的成交来看，房地产业的中期调整仍未结束。快速拿地快速开发的模式，将成为开发商迎合市场的战略选择和行业的发展方向。 (来源：《中国证券报》)