“自下而上”新政频出 房地产调控变调悬念

　　“自下而上”新政频出 房地产调控变调悬念

　　本报记者 贾海峰 北京报道

　　10月15日，住房和城乡建设部正在进行“落实科学发展观”集中学习。作为房地产宏调政策制定部门主要负责人，部长姜伟新在讲话中仅有寥寥数语涉及房地产话题。

　　记者获悉，姜伟新不久将与几位副部长各选取一个落实科学发展观的课题进行调研。一位接近住房和城乡建设部的人士称，姜伟新很可能选取住房保障而非目前最热的房地产市场问题进行调研。

　　就在10月14日，杭州市政府出台“24条”救市政策，业界认为这是中央部门房地产调控松动的预热。而早在此前，南京、福州、西安及成都等地都出台了各自的救市政策。

　　与地方政府高调对楼市的“救市”动作不同，住房和城乡建设部对房地产宏观调控话题反应“冷”得出奇，下一步是否会出全国性房地产“救市”政策，成为当前业界最关心，也是最猜不透的话题。

　　有专家指出，可能中央层面只会出台关于“二套房贷”政策等的微调，房地产宏调政策整体不会有太大的变动。

　　“自下而上”变调？

　　10月15日，距西安房地产救市政策出台已1月，仍未见该文件细则发布，这意味着西安救市政策仍未真正落实。

　　与此同时，远在千里之外的杭州市高调出台“救市24条”，其在总结西安、成都、南京等城市做法的基础上，第一次提出了对于一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房，“二套房贷款政策”比照首套房执行。

　　在此之前，央行出台政策“二套房贷”以家庭为单位考量，杭州此政策出台颇耐人寻味。有消息人士称，杭州政策一向谨慎，此次杭州出台“二套房贷”政策就是中央层面政策的预热。

　　而全国工商联房地产商会会长聂梅生日前也表示，二套房贷等政策有望近期出台。相关部门调研已有时日，届时政策未必由住房和城乡建设部发布，而是由不同部门分别出台系列松绑楼市的政策。

　　此前中房协上书国务院提出“二套房贷”政策调整方案，将自住需求和投资需求区分是主要政策调整方向。而此次杭州政策被认为与中房协建议一致，因此业内人士均认为杭州出台的“二套房贷”政策可能就是央行随后调整二套房贷政策的样本。

　　一位权威人士也向记者表示，杭州出台政策之前，曾进行过相关行业和部门的沟通会，杭州政策出台前曾报国家有关部门。

　　杭州房产管理局人士拒绝向记者做“二套房贷”政策的进一步解释，仅表示要等具体文件出台。

　　此“具体文件”似乎是指“细则”，而西安市“细则”还没出台，房屋成交量就缩水3成，原来日均成交200套左右的市场，缩水到日均成交150套，政府的救市举动反倒使市场观望情绪更浓。

　　且不说房地产调控政策是否会从杭州开始实现“自下而上”的变调，单就地方政府救市目的来说，几乎所有地方政府出台的政策均告失败。

　　住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，当前房地产市场应该是稳市，所有调控政策应该是保证交易量不继续萎缩下去。因此，地方政府可以在合法合规的前提下，自主决策出台一些稳定当地楼市的政策。

　　但是从“稳市”这个政策目标来看，地方政府并没有达成。购房者看到政府救市政策反而更加持币待购；开发商获得政府补贴和政策解救后，反而暂时摆脱了资金危机，房价下降趋势停滞，而房价下降是交易量释放的重要前提。

　　一家在西安设有分公司的北京房地产公司老总15日表示，西安市政府至今没有出台细则的原因可能有二：一是西安的救市政策没有被国家层面认可；二是政府救市目的是为了刺激购房需求，提高交易量，结果却发现这系列政策执行下去，可能效果适得其反，于是改变了初衷。

　　深圳是全国房价下降幅度比较大，救市呼声最高的城市，但是直至今日深圳一直坚持不救市。国家发改委等有关部门多次到深圳调研房价，结果发现断供是个别现象，是投资客自食其果。

　　上海易居研究员发展研究所副所长杨红旭指出，全国已有10多个城市出台楼市救市政策，政策五花八门，但是很多地方政策似乎是在“救开发商”，而非“救市”。

　　另外，从地方政府出台救市政策过程来看，几乎都是开发商集体向政府建议，随后政府组织调研，然后出台政策，仔细分析政策取向，的确是开发商集团受益最大。

　　杨红旭指出，在此情况下，国家层面不应再对这个情况保持沉默，而应出台一些全国性政策，以使地方政府在规定范围内开展地方性调控。

　　政策博弈

　　针对近日市场上不断有房地产调控政策将调整的说法，住房和城乡建设部人士予以否认，但表示正密切关注市场，也在做相关政策研究制订工作。

　　而中房协秘书长朱中一也表示，上书国务院尚未得到回复。

　　上述接近住房和城乡建设部的人士表示，中房协等部门的这份建议在7月份就上交国务院，按照惯例，国务院会安排相关部门对情况进行调研，进而作为是否调整政策的参考。

　　8月份，国家发改委果然召集中房协等部门人士开会，就房地产形势与投资工作展开座谈；9月底，国家税务总局又召集中房协、全国工商联和部分开发商代表座谈土地增值税改革话题。

　　这一切并非巧合，上述宏观调控部门座谈内容均与中房协建议有关。而在2007年房价快速上涨时，中房协也曾上书国务院，随后有关部门展开调研，进而出台了稳定房价的系列政策。

　　另一个微妙变化是，住房和城乡建设部、财政部、发改委、税务总局等9部门组成的房地产宏观调控部际联席会议制度在中房协上书国务院后发生了改变，原本比较松散的部门联席会议制度，从8月份开始必须在每月11日前后召开。

　　10月11日的这次联席会议上，9部门代表把目前提出的二套房贷、土地增值税、房产交易税、土地购置问题等所有可能出台的宏观调控政策进行了探讨，但发改委、财政部、人民银行等部门均没有表态。

　　上述接近住房和城乡建设部的人士表示，住房和城乡建设部亦没有派部级领导代表出席这次联席会议。

　　有关人士分析，9部门没有借这次联席会议出台任何决议，有两种可能：一是部门之间没达成一致；二是有关政策早已制订完毕，只待合适时机出台。

　　朱中一此前向记者表示，中房协通过住房和城乡建设部向国务院递交有关政策建议后，国家发改委等部门曾与房地产行业专家座谈。

　　国家发改委代表指出，1-8月份房地产投资规模没有下降，反而上升了约29%，因此房地产市场是否到了必须调整政策的地步？其是否会对固定资产投资带来影响都不得而知。

　　中房协代表曾解释称，房地产开发具有周期性规律，当前房地产开发投资增长是2年前项目开工所致，必须关注目前房地产市场不景气带来的2年后的周期性影响。

　　只做不说

　　虽然住房和城乡建设部否认近期将出房地产宏观调控政策，但其在调控政策方面仍有不少动作。

　　赶在10月11日这次部门联席会议召开之前，住房和城乡建设部又向国务院递交了一份1-8月份的房地产交易数据统计表，其中对北京等重点城市的期房、现房销售面积和金额做了详细阐述。

　　按照有关人士的说法，“这份报表是十分难看的”，其中提及，北京1-8月份商品房销售面积下降50%以上，其中期房销售面积下降30%以上，上海等其他各大城市销售面积也都有30%左右的降幅。在销售金额上，北京1-8月份下降40%，现房下降20%以上，期房下降40%以上。

　　顾云昌表示，销售量大幅下降直接反映了当前市场情况的变化，以前一系列的宏观调控政策均是稳定房价。如今房屋交易量快速下降和需求低迷成了房地产市场的主要问题，调控政策理应发生改变。

　　与2006年房地产宏调政策密集出台不同，今天的住房和城乡建设部在“大部门”改革中职能和角色均已改变。

　　除原房地产业司司长沈建忠担任房地产监管司司长外，住房保障司司长为侯淅闽，其为住房保障和房地产调控领域的专家，目前出台的系列住房保障政策，均出自其手。

　　另外，新成立的公积金监管司司长为张其光，原为住房和城乡建设部人教司副司长；住房和发展改革司司长为冯俊，其原为法规司司长。熟悉情况的人士表示，此二人均是上一轮国务院体制改革时，从原“体改部”过来的，对政策和体制改革尤为熟悉。

　　上述熟悉情况人士表示，新任住房和城乡建设部部长姜伟新典型作风是“只做不说”，很多事情积极去做，但是绝少去宣传，更不会在政策出台之前给市场任何风声。

　　上述接近住房和城乡建设部的人士指出，当前国务院对房地产形势的判断与房地产行业内不完全相同，国家层面并不认为房地产市场“不救市”，就会对国家宏观经济带来重大影响。而且，国务院有关部门认为房地产市场基本面还没有业内人士呼吁的那么糟糕。

　　在此情况下，有关调控部门不可能对房地产调控政策做大的调整，最有可能的是对“二套房贷”等具体政策做微调。而有关调控部门已准备好系列调整政策，只待合适时机推出。

　　不管杭州救市政策是否国家层面参考的样本，其高调推出政策就已表明政府层面的意愿。国家层面出台相关政策可能只是时间问题。

　　与地方高调救市不同，杨红旭等专家认为，国家层面的政策会更谨慎，政策立足点会仅仅把握“交易量”这个关键词。