土地财政陷尴尬 地方政府“四箭齐发”救市

　　　□本报记者 李良 上海报道

　　眼看着楼市成交节节下滑，地方政府坐不住了。前段时间，许多二三线城市地方政府纷纷出台政策，意欲破除楼市当前面临的困境，昨日，杭州和上海也加入了救市队伍。提供补贴、准许落户、放宽公积金贷款以及给开发商松绑成为地方政府救市的四项主力政策。

　　土地财政催生救市政策

　　此轮救市风潮始于西安。今年9月，西安政府决定向购房者拨发财政补贴，引起社会广泛质疑，但也让更多的地方政府“开窍”。于是各种更诱人的政策纷纷出台。

　　总体来看，此轮救市风潮中地方政府主要推出四方面的政策：首先是向购房者提供补贴，这一措施被地方政府普遍采用。西安从财政中拨付补贴款，福州、重庆等地则采取减免契税等税收手段。其次，杭州等城市推出买房落户口新政，这对意欲落户的外地人而言具有相当诱惑力。再次，放宽公积金贷款幅度，这可能刺激部分购房需求，被开发商视为资金面向楼市开闸的象征。最后，开发商也在此轮救市潮中获得了延迟土地支付款、放宽预售期、减免税费等政策支持。

　　有专家指出，地方政府出台救市政策“醉翁之意不在酒”，救市的表象背后，是地方政府对土地财政的渴求。由于成交量下滑，开发商对于储备土地愈发谨慎，土地流拍现象时有发生，这令十分依赖土地财政的地方政府极度不安。救市政策的“令牌”几乎倾囊而出则表明，地方政府希望能毕其功于一役，通过政策筑起防护墙扭转楼市下滑趋势。

　　化解风险才是救市“命脉”

　　对于地方政府的救市举动，开发商们欢欣鼓舞，但无论是民间还是业内专家，对此却多有诟病。一位业内人士说，“事实上，楼市中仍然存在暴利，还不至于需要财政刺激，地方政府的举动，等于公开和开发商利益联盟。”

　　而从救市的效果来看，地方政府“短期见效”的愿望很有可能成为泡影。无论是西安的财政补贴，还是南京的“二十条”政策等，实施后并没有改变成交量持续下滑的势头。中国指数研究院副院长陈晟指出，如同楼市暴涨时政策累加后方能显现效果一样，在楼市下滑趋势下，政策的效果也需要不断的积累，成交量的恢复需要一个较长的周期，而这个周期可能比大多数人想象的要长。

　　地方政府急匆匆的救市行为，从侧面体现出当前楼市已经陷入近年来最严峻的困境。事实上，成交量的萎靡已经让房地产多年积累的风险逐渐凸现，化解这些风险而不是简单拯救开发商，才是“救市”题中应有之意。

　　分析人士指出，房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。目前，普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着巨大的暴利，如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除。他同时表示，考虑到当前宏观经济正处在下滑阶段，开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂。

　　陈晟则指出，就政策刺激而言，最直接有效的方法就是启动或松绑改善型需求，这可以在一定程度上缓解成交量萎靡的状况。这就要求降低第二套房贷首付和利率门槛，减免税费。不过，也有业内人士担心，放开这些政策将引发投机者的入场，导致金融系统风险加大。