高端住宅持续低迷 商业物业供量大增

　　第一太平戴维斯日前发布了2008年第三季度北京房产市场观察报告，对北京的高端物业市场进行了比较详尽的分析。

　　写字楼市场方面，本季度共有3个新项目为写字楼租赁市场带来22.62万平方米面积，使得甲级写字楼可租赁面积存量达到739万平方米。

本季度有两宗主要的整售交易：凯德置地将北京凯德大厦出售给SK集团，成交价为人民币33.4亿元；SOHO中国以人民币8.9亿元的价格购买了中关村的金和国际中心。

　　由于空置面积较少，本季度中关村区域的租金上涨7.2%，远超过全市平均2.4%的租金增长速度。但本季度写字楼签约成交面积有所下降，净吸纳量为7.3万平方米。第一太平戴维斯预计，受奥运会影响而推迟至第四季度交付的项目将使得下个季度的写字楼供给量达到约50万平方米，供给量的增加和需求的不确定性将在中短期内对写字楼租金水平产生压力。

　　商业物业方面，本季度主要购物中心的首层平均租金达到756元/平方米/月，第一太平戴维斯表示，硬件设施的更新改造及购物中心项目的成熟是促使租金上涨的主要原因。

　　本季度三里屯Village、北京富力广场、银泰中心悦生活、乐天银泰百货和前门大街5个新项目为市场带来34.66万平方米的商业供给。新开业项目的市场认可度较好，除一个项目之外，其他新项目均取得了70%以上的入住率。

　　一些奥运会场馆如国家体育场、国家会议中心的一部分及奥林匹克公园的地下部分，将在未来9个月内改造为商业设施，这将为零售市场带来35万平方米新增供给。第一太平戴维斯预计，未来几个季度，大量的供给将对租金产生一定的压力，但同时也使得零售商在进入北京商业市场进行选址时有更多的选择机会。

　　住宅租赁市场方面，本季度北京高端住宅市场供给量上升至1386套（包括2个服务式公寓项目和2个甲级公寓项目），比第二季度增长72%。但截止到本季度末，各个分市场的租金水平均呈现下降趋势。其中，服务式公寓的平均租金下降2.2%，为169.3元/平方米/月；高端别墅的平均租金下降1.2%，为122.9元/平方米/月；甲级公寓的平均租金下降0.2%，为103.2元/平方米/月。另外，本季度高端别墅和服务式公寓的入住率分别下降了0.3%和12.4%，达到93%和67.8%，甲级公寓的入住率升至84.7%。

　　本季度有一宗整售交易成交，CBRE Investors 以人民币4.33亿元的价格将远洋公馆A座从其开发商远洋地产手中购得。第一太平戴维斯预计，第四季度服务式公寓的租金将略有下降，但入住率在经历过奥运会的降低后将有所回升，甲级公寓和高端别墅市场将保持稳定。

　　住宅销售市场方面，本季度北京甲级公寓销售市场持续低迷，与第二季度相比，供给量和交易量大幅减少，成交价格也呈现出下降的态势。然而高端别墅市场仍保持稳定。

　　截止到本季度末，甲级公寓的平均成交价格为3.61万元/平方米，比上季度下降3.9%；高端别墅的平均成交价格则比上季度上涨了8.4%，达到2.74万元/平方米。第一太平戴维斯预计，第四季度，由于投资者对市场的信心不足以及预计经济走势将放缓，甲级公寓的成交价格有可能继续下降，而高端别墅的售价及成交量仍有望保持稳定。

　　商报记者 陈志平