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购房2年后免营业税是强心针

  购房2年后免营业税是强心针

  从11月1日开始,上海个人转让自用2年以上,并且是家庭唯一生活用房住房将不再征收营业税和个人所得税。同时上海公积金限额再度全面上调,个人基本公积金贷款额上调至30万,家庭最高贷款额度将达到80万元。

  易居房地产研究院副所长杨红旭昨天在接受早报记者采访时评价称:“此次上海房产新政力度大于全国。”

  继南京、杭州相继出台楼市全面救市政策之后,上海政府也正式出手。昨天上海市政府发布由市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。

  这一意见总共分为14条,其中第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行;第六条至第九条、第十四条执行期限:从2008年11月1日起至2009年12月31日止。这部分政策中,对房地产市场产生重大影响的多项政策都被调整。涵盖税收,公积金调整,旧房改造,住房保障等方面。

  此次政策包含了财政部昨天出台的全部购房优惠。

  上海还对于税收以及公积金等制度进行进一步放松。

  二手房有望解除“冰封”

  按照此前规定,二手房交易中,购房未满5年上市交易将被征收高额个人所得税和高达总房价5.5%的营业税。两项税收相加总税额达到总房价的6.5%。此次将5年规定调低至2年,将使得二手房流转成本大幅度降低。

  “这笔税收的免除将极大地刺激目前低迷的楼市。由于只需要2年的时限,购买新房的热情将被激活;当然更加受惠的肯定是二手房交易,营业税和个人所得税曾经极大限制了二手房交易,二手房市场在最近房产寒冬中几近冰封。”

  业内人士陈真诚则认为,这些政策会对房地产市场产生一定的刺激作用,可减缓房价下降的速度。

  此外,上海大幅度扩大了公积金贷款额度,并将单一借款人公积金基本贷款自住普通住房首付公积金比例调低至两成。个人基本公积金贷款额上调至30万,家庭最高贷款额度将达到80万元。

  这是上海短期内第二次调整公积金贷款额度,之前补充公积金贷款额度从10万元调高至20万元。这被看作是上海救市措施的第一步。

  贷款惠及面更广

  税收减免可具体拆分为三个限制条件,一是“首次购买”,二是“90平方米以下”,三是“普通住房”,同时符合这三个条件的购房者才可享受这一系列的税收减免政策。

  从目前上海市场来看,同时符合这三个条件的交易房源较少,因此新政策出台后涉及的交易并不多。况且,原先的契税征收政策中,符合普通住房条件的,契税税率为1.5%,新老政策之间的税费差异,不过是总房价的0.5%,100万元房价的房产仅少付5000元契税。另外,印花税仅为总房价的万分之五,土地增值税最高征收税率也仅为总房价的0.5%,可减免的相关税费总额不超过1万元。“购房者基本上不会因为1万元不到的税费差别而改变其是否买房的决定,因此税收政策对市场的作用可能相对微小。”

  5.55%的营业税免收要等到购房2年之后,且必须在出售时才能体现。汉宇地产交易按揭部经理倪岱尔表示,显然这一政策目前的“惠及面”还不够广,至少涉及范围尚不如新出台的贷款优惠政策。倪岱尔认为:“税收政策毕竟是一笔缴清的,而贷款则是每个月实实在在减少的,对于购房者的消费冲动影响更大。尤其是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的人群。”

  而放松个贷的力度相当大,超出之前很多人的预期。此次政策在向首次购买新房,而且是普通住宅的群体倾斜,无论税收,还是个贷皆如此。体现了在市场成交低迷的情况下,中央对于刚性需求的保护、合理的自住需求的鼓励。

  普通住房标准很关键

  杨红旭认为,政策中有句非常关键的话为“调整本市普通住房标准”。文件并未说明具体如何调整,而称“具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。”对于“普通住房”的标准,可调整空间最大的是成交单价。事实上,目前很多地方的房价远远高于2005年的房价,但关于单价的标准却一直保留在2005年出台的标准未作修改。地方政府为把更多的房源纳入“普通住房”范畴,接下来必定会积极针对普通住房及非普通住房价格的界定标准,并且只会涨不会降。

  【算账一】

  原价100万

  增值50万房产

  交易节省

  税费11.4万元

  以一套买进价格为100万元的普通住房为例,如持有已满2年、不满5年,以150万元的价格售出(仍为普通住房),房东获利50万元。

  

  按照上海现行相关税收规定:售出方需缴纳:印花税750元(房款总额的万分之五)、营业税8.325万元(房款总额5.55 %)、个人所得说1.5万元(房款总额 1%)以及土地增值税7500元(房款总额 0.5%);买方所需缴纳:契税为2.25万元(房款总额 1.5%)——买卖双方5样税费总额就达到12.9万元。

  而国家及上海新政出台后,同样条件的一套住宅交易,如果买家是首次购房,相关税收规定:售出方无需缴纳任何税费,而买方仅需缴纳契税1.5万元(房款总额 1%)——政策出台前后的税费差距达11.4万元。

  【算账二】

  贷足公积金

  80万元

  月供节省

  1076.26元

  新房:

  按原政策:房价100万元,首付2成,商业贷款金额20万元,贷款年限20年;公积金贷款金额60万,贷款年限15年计算。

  (商业利率6.35%,公积金利率4.86%):每月还款额为6176.4元

  按新政策:房价100万,首付2成,纯公积金贷足80万,贷款年限20年(新房)计算。

  (公积金利率4.59%):每月还款额为5100.14元

  (注:原用组合贷款,贷足公积金一般上限为15年)

  

(责任编辑:佟菲)

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