上海楼市新规发力点：撬动动迁杠杆

　　上海楼市新规发力点：撬动动迁杠杆

　　自财政部10月22日晚7点发布救市政策几小时之后，久经酝酿的上海地方救市政策也在当晚紧随其后，抛向市场。

　　上海这次紧急发布的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，由上海市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局共同制定。

　　上海一位地产老总向本报透露，就在本月13日，上海市发改委召集沪上大型地产开发商、中介以及专家商讨，听取各方对救市的具体意见，但10天后出台的上海具体政策，却无一条针对开发商。

　　不过，有市场权威人士表示，上海的政策表面上看来没有针对开发商的，但政策中所体现出来的刺激投资客的政策，以及其它方面刺激楼市的新政，都是为了恢复市场。“市场信心恢复了，成交量上来了，开发商的日子当然也就好过了。”

　　放大财政部“意见”

　　财政部23日晚出台的10条意见中，最后4条政策均涉及促进房地产市场发展，而这4条政策，主要是为落实17日国务院常务会议做出的对推进房地产市场发展的最新表态。

　　政策第七条规定：下月起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　第八条规定，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　而上海在22日晚连夜出炉的救市政策，前5条内容均是对财政部政策上述两条的分拆，具体调整与财政部政策一样。

　　上海市长宁区住宅发展研究中心高级经济师顾海波对本报分析，上海14条地方政策，与财政部最大不同就在第六条：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。

　　顾海波表示，营业税征收原定是5.55%，从原来5年限期缩短为2年，对于投资客来说是最大的利好。一方面解冻了2006年投资上海楼市的一波房产，同时这也是对中央政策精神的突破，老百姓自住型购房，正常情况不会在两年内再次走入市场，只会增加投资客兴趣。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对本报解读，17日国务院工作常务会议内容首次表态中，提到“支持居民购房”，没有具体指自住房，还是改善性住房，也没有将投资性住房排除在外。对此，上海或许对此有自己的看法。

　　顾海波同时表示，上海房价一直居高不下，主要是因为政府前几年在建设经济适用房上收效不大。同时使中等稍低的收入“夹心层”购房住房问题难以解决。此次上海14条地方政策中虽有针对廉租房政策，但依旧未见有利经济适用房条款，14条意见出台对上海楼市而言或许影响不大。

　　值得注意的是，在14日上海公积金管理中心把公积金贷款上限从50万调高到60万。此次上海14条之中第八条亦规定，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

　　“双底”到来？

　　据佑威房地产研究中心提供本报数据显示，9月份，上海一手商品住宅的新增供应量为120.66万平方米，成交量却仅为43.69万平方米，环比下滑32.8%，是上海“金九”楼市历史最低，成交量只相当于2007年同期的22%。

　　而中房上海指数办公室最新调查显示，从房价指数来看，9月是上海房价下降第二个月，与7月中房上海住宅指数历史高值1981点相比下降2.22%。上海房价下降通道已经打开。

　　复旦大学房地产研究中心华伟则对本报表示，上海紧跟财政部之后出手扶持楼市，预示着上海楼市“双底”的到来。一方面，中央完成了表态到出手的过程，而对楼市发展举足轻重的上海也不再观望，市场以及各地政府最后一块石头终于落地，接下来在上海楼市成交量上将会有恢复。

　　华伟认为，财政部只是中央层面首次出台救市的部委，接下来市场还在期待银监会放开二套住房贷款政策，未来，所有国家层面的房地产扶持措施，将极有可能包括对房地产商信贷支持内容，市场信心的恢复指日可待。

　　而一位上海地产界人士亦对记者透露，上海其实没有完全释放能调动的救市措施，14条政策没有直接涉及调整上海普通住房标准。据了解，该内容调整将由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。

　　目前，上海普通住宅的标准是内环内均价17500以下，面积144平米以下,容积率1以上为普通住宅，普通住宅与非普通住宅的契税是1.5%和3%的差别。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄对本报分析：“普通住宅的认定需要深入的市场调研,所以不会这么快出台。上海政府其实留了一手，如果房价反弹,标准提高相当于加税。如果市场继续低迷,他就把这个标准降得更低,相当于再次救市。”

　　而在薛建雄看来，上海14条政策之中最值得注意的应该是第十一条：继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造，“拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件。

　　“动迁是对上海房价影响最大的措施，2005年那轮房价下跌,上海政府就采用动迁政策,2004年政府动迁量只有233万，2005年和2006年的住宅动迁量上升到852和848万，一方面市场少了这么多的房子，同时政府又给钱让这些动迁户去买更多的房子。

　　“正常情况下，一平米的动迁会带来2平米的需求，2008年前9个月上海的成交量才700万，政府一个动迁产生的需求就会远超过这个数。”薛建雄认为。