房贷降息救市效应待观察

　　房贷降息救市效应待观察

　　张炜

　　房地产救市政策密集出台，其中的税费下调及房贷利率下浮幅度增大，对刺激消费最具作用。但在经济前景欠佳与市场信心挫伤的背景下，救市效应未必能快速体现，房价趁势上涨的可能性不大。

　　从救市政策的力度来看，对楼市成交量的萎缩，各方确实着急了。这从以下两点可以看出：其一，10月15日，上海宣布住房公积金贷款额度上限从50万元调高到60万元。可10月22日公布的上海《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》中，又将每户家庭最高贷款限额提高至80万元。其二，商业性个人房贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍。按目前的基准利率，0．7倍意味着5年期以上房贷优惠利率为5．229％，而5年期的存款利率是5．58％。

　　此次出台的新政策，突出受益的是购买首套住房的需求者。贷款门槛的降低及利率下调，并非针对之前市场热议的二套房购买者。房贷优惠利率从0．85倍下调至0．7倍，相当于5年期以上的商业房贷利率下降1．1205个百分点。假设购房者向银行借50万元的房贷，以20年等额本息的方式还款，新政策可以节省利息支出共76881．26元。

　　与此同时，税费下调给购房者带来实惠。美联物业交易管理客服部经理沈 算了一笔账，假设一套80平方米、单价9000元／平方米、总价为72万元人民币的上海内外线间公寓房，依照有关规定为普通住宅，且此物业产权已满3年，出售方在政策调整后，因房产交易而支付的款项可节省约47520元，其中，免征营业税节省了39960元。业界估计，由于目前的二手房交易中，卖方往往将税费负担的成本转嫁给买方，此次税费下调很可能带动二手房价格下调，这也是购房者最期待的。

　　房地产救市政策究竟带来什么？用美联物业副总经理黎志贤的话来说，不论经济面受到何种冲击，刚性需求仍不可忽视，新政对很多自住需求者来说是“强心针”。目前上海的二手房交易85％以上涉及住房贷款，首付成数降低、利率下调，能使首次及二次自住型置业人群的购买压力减小，刺激楼市消费。

　　然而，开发商没法高兴得太早，救市政策虽有助于激活楼市消费，但短期内促进楼市反转向上的可能性不大。刚性需求的存在不假，可购房者不会不考虑市场背景。有的专家更一语中的：“中央‘组合拳’是不错的表态，但楼市要全面回暖，却不是中央调控可以决定的。”再从新政出台首日的市场反应来看，沪上房产中介接到的咨询增多，购房者存在的疑虑也不少。有的购房者认为，房贷时间较长，横跨几个经济发展周期，贷款降息的实惠只属于某一阶段。换句话说，20年房贷到期后，50万元房贷是否能节约7．68万元，存在很多不确定因素。

　　看好救市效应的业界人士也认为，在信心受挫伤的情况下，楼市回暖估计要等到明年年中。对整个经济来说，固定资产投资中房地产投资占25％左右，促进楼市消费对拉动经济增长有积极意义。不过，23日的走势表明，房地产救市难以简单成为股市利好，尽管房地产板块普遍上涨，但银行板块下跌的破坏性更大。对银行来说，房贷利率下浮幅度增大，缩小了该部分业务中的存贷利差。投资者不禁担心，新政在短期内没能救活房地产业，反倒让商业银行“雪上加霜”。其实，房地产市场的健康发展对银行总体有利，只是看到实效需要时间。而在目前看来，房地产市场上的阴影并未完全散去。