西安楼市 购房补贴政策未改销售低迷

　　西安的房地产开发商应该会非常怀念2007年三四季度，那时不少售楼部的场面可以用“疯狂”形容。但目前的情形完全相反，西安还没下雪仿佛已进入寒冬，市场没有人气，房子卖不动。市场经历了从排队购房到持续观望、从疯狂暴涨到争相优惠、从提前封顶到延迟交房、从宏观调控到政策扶持这样一种有喜有忧、大起大落的震荡历程。

　　房价开始小幅回落

　　2008年西安的房价没有发生深圳等城市出现的暴跌，因为，西安属于房地产市场中的二线城市，在上一轮的上涨中涨幅相对靠后。

　　据国家统计局西安调查队统计，今年以来，西安房屋销售价格呈逐季回落态势，与去年同期相比，1-3季度，西安房屋销售价格累计上涨9.9%，三季度涨幅较一季度和上半年分别回落1.2和0.8个百分点。其中，9月份房屋销售价格同比上涨6.8%，涨幅比8月低1.9个百分点，比上年同期涨幅仅高0.2个百分点。在全国35个大中城市涨幅由高到低列第10位，而2007年同期列17位。

　　西安调查队有关人士认为，全国70个大中城市的房屋销售价格同比涨幅自1月份的峰值11.3%逐月回落至8月份的最低值5.3%。随着外围环境的变化，西安开发商自然也开始启动了“打折销售”的营销模式，以回避“降价”这个敏感的词汇。

　　虽然西安的房价已经开始略有回落，同时国家出台新的房地产政策，有计划购房的吕先生还是告诉记者：“这次降契税，再加上西安市政府最近给购房者的补贴，这些举措都是让利于民的好政策。不过买不买房子，我还得再等等看。”做生意的周女士也认为，“政府越出台补贴，说明市场越不行，如果房子的销售量越来越少的话，政府也许还会出台数额更大的补贴。现在还是再等等为好。”

　　销售市场低迷

　　在此次新政出台前，西安曾于9月率先出台购房补贴政策。据一位房地产代理中介公司负责人介绍，“9月份之前，西安市新商品房每日的成交量基本上维持在200套左右，自从购房补贴出台后，每日的成交量降到150套左右。”他认为，这是因为消费者在救市举措之后认为房价还会下降，所以观望气氛更为浓厚，这也许将是此次房产新政出台后最有可能遇到的一种状况。

　　对于西安的房地产市场，西安市市长陈宝根日前表示，和全国其他城市相比较而言，西安作为一个特大城市，4000多元的房屋均价是比较合理的，目前是购房的一个好时机，因为市政府的房补政策只有一年时间。

　　但还没有房子的张先生的观点颇具代表性，他说：“如果现在买一套房子，到年底房屋价格下跌20％，政府补贴的那么一点点钱和买房的损失相比，显得很少。所以，我一定要等到房子价格下降20％后再买。”

　　西安房地产界人士分析，受全国一线城市房地产市场销售量、价齐跌的影响，西安潜在购房者对房价调整的预期较为强烈，房地产销售市场观望气氛浓厚，房屋销售面积增速必将迅速下滑。统计数据也显示，一季度西安商品房销售面积99.9万平方米，同比增长30.4%；上半年为321万平方米，增幅快速降至3.0%；前3季度商品房累计销售504.83万平方米，增长5.5%，增幅较去年同期的73.4%下降近70个百分点。

　　受到销售市场低迷的影响，西安地产投资增幅也出现了回落。统计显示今年一季度，西安房地产开发投资额60.3亿元，二季度为249.0亿元，三季度为386.2亿元，其增幅逐季回落，依次为65.2%、59.9%和52.3%。

　　小开发商最受煎熬

　　种种迹象显示，伴随买方市场需求与市场供应的不断磨合对接，西安房地产市场于2008年已进入调整期，今年住宅市场总体呈现价滞量跌的运行特征。

　　值得一提是，市场隐藏的不确定因素开始出现。记者了解到，原本在六七八月交房的楼盘超过70%延期交房。其因除地震影响到的质量安全问题外，还与企业调整开发节奏有关。不少开发商从去年争相拿地，到如今不敢开工，楼盘推迟开盘等，而这类开发商多为一些中小房地产开发商，当面对购房者的长期观望时，这类依靠一个项目或者几个项目，以小搏大的盈利模式可能会面临资金链断裂的风险，因此，西安房地产的降价也正是从这些中小开发商启动的。

　　而部分实力雄厚的开发商，在西安目前这轮房地产价格的调整中，并未有价格下调的迹象。记者熟悉的一家大型房地产开发商，房屋已经预售到2010年，因此，其负责人在接受采访时表示，“没有了资金的压力，也就没有降价的必要。所储备土地的位置决定了未来还有上涨的空间，只是目前仅仅是调整开工节奏而已。”

　　最新的数据也显示，前三季度，陕西土地交易价格上涨7.6%，比上年同期的5.4%高2.2个百分点。其中，居住用地上涨9.9%，工业用地上涨4.8%，商业用地下降0.1%。而土地价格的继续上涨，未来自然也会传递到房价上。

　　因此，国家统计局陕西调查总队有关人士认为，从目前陕西省房屋销售价格变化看来，商品住宅价格是房屋销售价格上涨的主力，高层住宅价格仍然领涨，但幅度有所减缓。而投资性购房推动、建房成本上升和需求增加是推动陕西未来房价上涨的三大主因。

　　不过，也有开发商担忧，“如果成交再持续低迷半年以上，西安的房市将不是反转而会是暴跌，小的开发商将开始‘割肉’，必然会波及更大的范围。”